En los últimos años, han proliferado los alquileres turísticos en ciudades que reciben gran afluencia de visitantes. En términos generales, la ley permite el uso turístico de las viviendas, pero en la práctica ese uso a veces se traduce en importantes molestias para los vecinos que viven en el mismo edificio.
Algunas comunidades de vecinos se plantean si es posible solucionar el problema, y la respuesta es que sí.
Vamos a ver a continuación qué puede hacer una comunidad de vecinos para limitar o prohibir el uso turístico de las viviendas, con especial mención de la regulación vigente en las Islas Baleares.
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Contacte con nosotros¿La comunidad de propietarios puede prohibir el uso turístico de las viviendas?
Sí puede hacerlo. La comunidad de propietarios puede acordar en los estatutos la prohibición de que las viviendas se dediquen a un uso turístico, o a cualquier otra actividad económica.
Según sea el alcance de la limitación, las condiciones para adoptar el acuerdo serán diferentes:
Limitar o condicionar el uso de las viviendas como alquiler turístico
El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) prevé expresamente la posibilidad de limitar o condicionar el uso de las viviendas para alquiler turístico. Para adoptar este acuerdo, suponga o no modificación de los estatutos, será necesario el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Esto significa que, en principio, y a menos que esté expresamente prohibido en los estatutos, los propietarios tendrán libertad para destinar su vivienda a uso turístico, a menos que la comunidad decida limitar esa posibilidad o imponer alguna condición al respecto, para lo cual necesitará adoptar el acuerdo con una mayoría de tres quintos.
En el mismo sentido se pronuncia la Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Illes Balears, modificada por la Ley 6/2017, de 31 de julio, relativa a la comercialización de estancias turísticas en viviendas.
Concretamente, el artículo 50.7 de la Ley 8/2012 condiciona la presentación de la declaración responsable (exigida en Baleares para el inicio de la actividad de comercialización de estancias turísticas en viviendas) a que el título constitutivo o los estatutos de la comunidad de propietarios no la impidan.
Si no la impide, remite a la Ley de Propiedad Horizontal para establecer las mayorías necesarias para adoptar un acuerdo que condicione o limite esa autorización.
Prohibir el uso de las viviendas como alquiler turístico
Por otro lado, cabe la posibilidad de que los propietarios prohíban que las viviendas se destinen a uso turístico o a cualquier otra actividad económica. Como este acuerdo rebasaría la limitación o el uso condicionado de la vivienda para ese fin, la ley es más estricta y exige la unanimidad de los votos de los propietarios.
En la LPH no se recoge esta posibilidad expresamente, sino de forma general en el artículo 17, apartado 6, por el que se establece que cualquier acuerdo que no esté regulado expresamente en el mismo artículo, que implique la aprobación o modificación de las reglas contenidas en los estatutos, requerirá para su validez el acuerdo unánime de los propietarios que, a su vez, representen la totalidad de las cuotas de participación.
También se pronuncia en este sentido la Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Illes Balears, aunque en este caso sí remite expresamente al artículo 17.6 de la LPH para prohibir o eliminar la prohibición de comercializar viviendas para uso turístico en el edificio, exigiendo por tanto el acuerdo unánime de los propietarios.
Además, la ley balear establece que, en caso de producirse el cambio en los estatutos para prohibir la actividad turística, esta deberá cesar en el plazo máximo de 1 año, y en todo caso, en el plazo máximo de 5 años desde que se inició la actividad, si ese momento es anterior.
¿Se pueden modificar los estatutos de la comunidad para prohibir las viviendas turísticas?
Tal y como hemos visto, es perfectamente posible prever desde un primer momento en los estatutos que las viviendas no puedan destinarse al uso turístico. Pero, si esta prohibición no está prevista desde el inicio, es perfectamente posible acordarla con posterioridad, siempre que estén de acuerdo todos los propietarios de la comunidad.
De hecho, la jurisprudencia reciente ha avalado la validez de los acuerdos en este sentido incluidos en los estatutos de alguna comunidad de propietarios, como en la Sentencia del Tribunal Supremo número 5199/2023, de 29 de noviembre.
Sin embargo, en la práctica parece poco probable que pueda adoptarse este acuerdo si la iniciativa surge como consecuencia del intento de un propietario de destinar su vivienda a este uso, ya que requiere el voto unánime de los propietarios, y el interesado siempre va a votar en contra.
Es diferente que la norma ya estuviera incluida en los estatutos, en cuyo caso, la comunidad de propietarios solo tendría que aplicarla.
Será más fácil adoptar algún tipo de limitación o condicionar el uso turístico de la vivienda, ya que bastará con que estén de acuerdo en ello los propietarios que representen las tres quintas partes del total.
¿Y qué pasa si los estatutos no prohíben el uso turístico pero molesta a los vecinos?
En principio, el uso turístico no tiene por qué suponer una actividad molesta para los vecinos, pero en la práctica sabemos que en muchas ocasiones es así. En ese caso, el problema de la comunidad no es tanto con el uso turístico sino con el comportamiento de las personas que alquilan la vivienda.
La Ley de Propiedad Horizontal prevé un procedimiento para que los vecinos puedan defenderse de las actividades molestas que lleve a cabo uno de ellos en su vivienda.
El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, prohíbe expresamente al propietario u ocupante de la vivienda (y por tanto al mismo usuario del alquiler turístico) desarrollar actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para el edificio o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Por tanto, si el uso que hacen los inquilinos o huéspedes contraviene la legislación general sobre actividades molestas, o alguna norma que ya estuviera incluida en los estatutos, el presidente de la comunidad requerirá a quien las realice el inmediato cese de las actividades. Si el infractor continúa, se podrá autorizar por la junta de propietarios que se entable acción de cesación contra él.
El juez podrá acordar la cesación cautelar de la actividad de uso turístico, si se demuestra que da lugar a actividades molestas o de cualquier otro tipo prohibidas por la ley.
Finalmente, se dictará sentencia disponiendo, si procede, además de la cesación de la actividad, una indemnización de daños y perjuicios y la privación del derecho al uso de la vivienda.
Para adoptar las medidas mencionadas, se tendrá en cuenta la gravedad de los hechos, por lo que es posible que la sentencia no pase de imponer el cese en la actividad de uso turístico, o el cese en las actividades que algunos huéspedes hayan realizado en la vivienda como consecuencia de su uso turístico.
¿Qué establece la legislación balear sobre los pisos turísticos que molestan a los vecinos?
La legislación balear entra expresamente en la regulación de esta cuestión. Así, el artículo 50.12 de la Ley 8/2012 establece la obligación de los usuarios de las viviendas turísticas de cumplir los usos de convivencia y orden público, y las normas de régimen interior de la comunidad de propietarios.
Pero, además, añade que, en caso de alteraciones graves de la convivencia, o de infracción grave de las normas de la comunidad, el propietario de la vivienda tendrá que exigir el abandono del usuario en un plazo máximo de 24 horas.
Por otro lado, la Ley 3/2022, de 15 de junio, de medidas urgentes para la sostenibilidad y la circularidad del turismo de las Illes Balears eliminó la obligación del propietario de informar por escrito a los huéspedes sobre las normas de la comunidad, escrito que debían firmar, y en la actualidad tan solo se impone a los usuarios de las viviendas turísticas la obligación de respetar las normas de régimen interior de la comunidad de propietarios (artículo 16.a) de la Ley 8/2012).
Soy socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones, y cuento con una amplia trayectoria profesional de más de 25 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universidad de las Islas Baleares y abogado miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Baleares, en ejercicio desde 1993. Además, soy asesor inmobiliario adscrito al Colegio de Asesores Inmobiliarios del Colegio de Baleares.