En los últimos años, han proliferado los alquileres turísticos en ciudades que reciben gran afluencia de visitantes. En términos generales, la ley permite el uso turístico de las viviendas, pero en la práctica ese uso a veces se traduce en importantes molestias para los vecinos que viven en el mismo edificio.
Algunas comunidades de vecinos se plantean si es posible solucionar el problema, y la respuesta es que sí.
Vamos a ver a continuación qué puede hacer una comunidad de vecinos para limitar o prohibir el uso turístico de las viviendas, con especial mención de la regulación vigente en las Islas Baleares.
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Contacte con nosotros¿La comunidad de propietarios puede prohibir el uso turístico de las viviendas?
Sí puede hacerlo. La comunidad de propietarios puede acordar en los estatutos la prohibición de que las viviendas se dediquen a un uso turístico, o a cualquier otra actividad económica.
El artículo 17, apartado 12, de la Ley de propiedad horizontal prevé expresamente la posibilidad de aprobar, limitar, condicionar o prohibir el uso de las viviendas para alquiler turístico.
Para adoptar este acuerdo, suponga o no modificación de los estatutos, será necesario el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Pero esto no significa que si la actividad turística no está prohibida los propietarios tengan libertad para ejercerla, ya que, a raíz de la modificación introducida en la Ley de propiedad horizontal por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, para poder iniciar la actividad turística, si no se esta realizando ya antes de la entrada en vigor de esta ley, será necesario obtener la autorización expresa de la comunidad de propietarios.
¿Qué establece la legislación de Baleares?
En el mismo sentido se pronuncia la Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Illes Balears, modificada por la Ley 6/2017, de 31 de julio, relativa a la comercialización de estancias turísticas en viviendas.
Concretamente, el artículo 50.7 de la Ley 8/2012 condiciona la presentación de la declaración responsable (exigida en Baleares para el inicio de la actividad de comercialización de estancias turísticas en viviendas) a que el título constitutivo o los estatutos de la comunidad de propietarios no la impidan, y a que exista un acuerdo de la junta de propietarios, adoptado por mayoría de propietarios y cuotas, que acepte expresamente esa posibilidad.
Si la comunidad no impide la actividad, la ley balear remite a la Ley de propiedad horizontal para establecer las mayorías necesarias para adoptar un acuerdo que condicione, limite o prohíba esa autorización.
Prohibir el uso de las viviendas como alquiler turístico en Baleares
Como ya se ha dicho, la Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Illes Balears, remite expresamente al artículo 17.6 de la Ley de propiedad horizontal para prohibir o eliminar la prohibición de comercializar viviendas para uso turístico en el edificio, exigiendo dicho artículo el acuerdo unánime de los propietarios para todos los acuerdos que no prevean una mayoría específica en la propia ley.
Sin embargo, la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, cuya entrada en vigor se produjo el 3 de abril de 2025, prevé como novedad la posibilidad de que la comunidad de propietarios prohíba la actividad turística en las viviendas siempre que el acuerdo se adopte por la mayoría ya mencionada de los tres quintos de los propietarios que representen igual mayoría de cuotas.
De este modo, aunque la ley balear remite expresamente al artículo que establece la unanimidad para adoptar el acuerdo de prohibición, la nueva modificación en la Ley de propiedad horizontal invalida la exigencia de esa mayoría para prohibir la actividad turística en las viviendas, y en su lugar impone la mayoría menos exigente de tres quintos.
Esto soluciona los problemas que en la práctica suponía exigir la unanimidad para una decisión que afectaba a los intereses de un propietario, que nunca votaría a favor de adoptar dicha decisión, impidiendo así la unanimidad.
Por otro lado, la ley balear establece que, en caso de producirse el cambio en los estatutos para prohibir la actividad turística, esta deberá cesar en el plazo máximo de 1 año, y en todo caso, en el plazo máximo de 5 años desde que se inició la actividad, si ese momento es anterior.
¿Qué pasa si la comunidad no prohíbe el uso turístico pero molesta a los vecinos?
En principio, el uso turístico no tiene por qué suponer una actividad molesta para los vecinos, pero en la práctica sabemos que en muchas ocasiones es así. En ese caso, el problema de la comunidad no es tanto con el uso turístico sino con el comportamiento de las personas que alquilan la vivienda.
La Ley de propiedad horizontal prevé un procedimiento para que los vecinos puedan defenderse de las actividades molestas que lleve a cabo uno de ellos en su vivienda.
El artículo 7 apartado 2, prohíbe expresamente al propietario u ocupante de la vivienda (y por tanto al mismo usuario del alquiler turístico) desarrollar actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para el edificio o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Por tanto, si el uso que hacen los inquilinos o huéspedes contraviene la legislación general sobre actividades molestas, o alguna norma que ya estuviera incluida en los estatutos, el presidente de la comunidad requerirá a quien las realice el inmediato cese de las actividades. Si el infractor continúa, se podrá autorizar por la junta de propietarios que se entable acción de cesación contra él.
El juez podrá acordar la cesación cautelar de la actividad de uso turístico si se demuestra que da lugar a actividades molestas o de cualquier otro tipo prohibidas por la ley.
Finalmente, se dictará sentencia disponiendo, si procede, además de la cesación de la actividad, una indemnización de daños y perjuicios y la privación del derecho al uso de la vivienda.
Para adoptar las medidas mencionadas, se tendrá en cuenta la gravedad de los hechos, por lo que es posible que la sentencia no pase de imponer el cese en la actividad de uso turístico, o el cese en las actividades que algunos huéspedes hayan realizado en la vivienda como consecuencia de su uso turístico.
¿Qué establece la legislación balear sobre los pisos turísticos que molestan a los vecinos?
La legislación balear entra expresamente en la regulación de esta cuestión. Así, el artículo 50.12 de la Ley 8/2012 establece la obligación de los usuarios de las viviendas turísticas de cumplir los usos de convivencia y orden público, y las normas de régimen interior de la comunidad de propietarios.
Pero, además, añade que, en caso de alteraciones graves de la convivencia, o de infracción grave de las normas de la comunidad, el propietario de la vivienda tendrá que exigir el abandono del usuario en un plazo máximo de 24 horas.
Por otro lado, la Ley 3/2022, de 15 de junio, de medidas urgentes para la sostenibilidad y la circularidad del turismo de las Illes Balears eliminó la obligación del propietario de informar por escrito a los huéspedes sobre las normas de la comunidad, escrito que debían firmar, y en la actualidad tan solo se impone a los usuarios de las viviendas turísticas la obligación de respetar las normas de régimen interior de la comunidad de propietarios (artículo 16.a) de la Ley 8/2012).
Soy socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones, y cuento con una amplia trayectoria profesional de más de 25 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universidad de las Islas Baleares y abogado miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Baleares, en ejercicio desde 1993. Además, soy asesor inmobiliario adscrito al Colegio de Asesores Inmobiliarios del Colegio de Baleares.