¿Cuáles son las consecuencias de hacer obras sin licencia en Baleares?

La legislación urbanística de cada territorio regula las normas que deben regir los procesos de construcción y edificación dentro de su ámbito territorial, de modo que la Administración municipal concede licencias a los proyectos presentados que cumplen con dichas normas.

Pero, a veces, bien por desconocimiento, bien por querer evitar el coste de la licencia, algunas personas ejecutan obras sin solicitar los permisos necesarios, lo que acarrea sanciones.

En este artículo vamos a ver cuándo es necesario pedir licencia en Baleares y qué ocurre si se hacen obras sin obtenerla. 

¿Qué se entiende por licencia urbanística?

La licencia urbanística es un acto administrativo por el que la Administración municipal, de acuerdo con lo establecido en la ley, los planes generales municipales, los de ordenación detallada, los de desarrollo y el resto de normativa aplicable, concede al particular la facultad de realizar actos consistentes en:

• Transformación o utilización del suelo o el subsuelo y parcelación.
• Edificación y demolición de construcciones. 
• Ocupación, aprovechamiento o uso relativo a un terreno o inmueble determinado.

¿Cuándo no es necesario solicitar licencia urbanística en Baleares?

La Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, se refiere a los actos que precisan licencia o cumplir el trámite de comunicación previa como actos sujetos a intervención preventiva, y en su artículo 145.2 aclara para qué tipo de actuaciones no es preceptiva ninguna de las dos: 

1. Para el mantenimiento de suelo, vegetación y actividad agraria en general, cuando no implique construcción ni transformación de las condiciones características esenciales de los terrenos. 
2. Para obras de escasa entidad constructiva y económica en suelo urbano con presupuesto inferior a 3.000 euros, que no requieren proyecto ni dirección técnica y que se desarrollan en el interior de las edificaciones existentes, teniendo en cuenta que:
   • No se pueden acumular en un mismo año obras superiores a ese presupuesto en una misma ubicación.
   • Sí requieren licencia o comunicación las obras que se realicen en edificios declarados bienes de interés cultural o catalogados.
   • También es precisa licencia o comunicación previa para las obras en edificaciones o construcciones en situación de fuera de ordenación (es decir, las que no cumplen con la legislación vigente, y en las que, por tanto, no se permite hacer obra).
   • Así mismo, se exige licencia o comunicación previa para las obras que afecten a elementos o partes objeto de protección de carácter ambiental o histórico-artístico declarados mediante norma legal o instrumento urbanístico.

¿Para qué actuaciones se necesita licencia urbanística en Baleares?

La ley de urbanismo de Baleares también regula detalladamente en qué casos es obligatorio solicitar una licencia antes de realizar una actuación urbanística (artículo 146).

Frente a estos, la ley diferencia aquellos casos en los que tan solo se precisa comunicación previa a la Administración municipal, pero que no están sujetos a licencia, por tratarse de obras de técnica sencilla y entidad constructiva escasa u obras de edificación que no necesitan proyecto.

También está sujeta al trámite de comunicación previa, excepto que afecten a edificios declarados como BIC o catalogados, a la estructura o cimientos del edificio, o las que necesiten evaluación de impacto ambiental:

• La instalación de placas solares térmicas o fotovoltaicas encima de la cubierta de edificios.
• La instalación de placas solares fotovoltaicas sobre el terreno, si están destinadas a autoconsumo y tienen una potencia instalada de 10 kW como máximo.
• La instalación de puntos de recarga para vehículos eléctricos, con gas natural o gas licuado de petróleo.

Resumiendo, en todos los casos que no estén expresamente excluidos de la obligación de solicitar licencia o comunicación previa, o no estén incluidos entre los casos claros sujetos a comunicación previa, habrá que consultar en el ayuntamiento correspondiente para confirmar si es preciso obtener una licencia urbanística.

El ayuntamiento tiene la competencia para ejercer las labores de inspección urbanística, otorgar licencias e imponer sanciones, y lo hará conforme a lo que establece la legislación urbanística de Baleares, y a los instrumentos de planeamiento municipal (Plan General y planes de desarrollo, en su caso) en lo relativo a los usos urbanísticos del suelo y condiciones de las edificaciones.

¿Qué otras obligaciones hay que cumplir con respecto a la licencia?

Una vez obtenida la oportuna licencia, será necesario exhibir un cartel informativo en el lugar de la obra donde figure el título habilitante de la actuación (licencia), la identificación del promotor y cualquier otro dato que exija el plan general municipal.

Si la obra está sujeta a comunicación previa, se exhibirá una copia de la comunicación.

El cartel debe estar en lugar visible y poder leerse claramente durante todo el tiempo que dure la ejecución de la obra.

El incumplimiento de estas obligaciones está sancionado con multa de 100 euros, y puede conllevar, además, la paralización inmediata de las obras.

Por otro lado, la obstaculización a la tarea inspectora de la Administración municipal se sancionará con una multa de 3.000 a 6.000 euros. 

¿Qué ocurre si se hacen las obras sin haber obtenido licencia?

En caso de emprender unas obras sin la preceptiva licencia, o fuera de los plazos de validez de la licencia otorgada, y, por tanto, con la licencia caducada, la consecuencia es una sanción administrativa. 

Si la licencia ha caducado, no se podrán iniciar las obras, ni continuar con ellas en caso de haberlas iniciado, si no se pide y se obtiene una nueva licencia que se ajuste a la ordenación en vigor en el momento de la nueva solicitud.

Infracción administrativa por obras sin licencia

La realización de obras sin licencia constituye una infracción administrativa grave, salvo que:

• Se trate de obras de modificación o reforma que, por su menor entidad, no necesiten proyecto técnico, en cuyo caso tendrán la condición de infracción leve.
• Afecten a suelo rústico protegido o a bienes o espacios catalogados en el planeamiento municipal o declarados BIC o catalogados, en cuyo caso tendrán la condición de infracción muy grave.

Consecuencias de realizar obras sin licencia

La comisión de una infracción urbanística implica las siguientes obligaciones:

• Restablecer la legalidad urbanística o la realidad física alterada (cuando no sea posible la legalización de la actuación).
• Hacer frente a la responsabilidad sancionadora y disciplinaria administrativa o penal.
• Resarcir el daño mediante el pago de una indemnización por daños y perjuicios.

Sanciones por realizar obras sin licencia

En cuanto a las sanciones correspondientes por la realización de obras sin licencia, son las siguientes:

• En caso de obras de construcción, edificación, instalación y movimientos de tierras en suelo urbano o urbanizable, la sanción será de multa del 50 al 100 % del valor de las obras.  Si con ellas se han invadido terrenos destinados a parques, jardines o espacios libres, equipamientos, infraestructuras y demás dotaciones, la multa será del 150 al 300 % del valor de las obras.
• Si las obras se llevan a cabo en suelo rústico no protegido, la multa será del 100 al 250 % del valor de las obras, y del 250 al 300 % del valor de las obras si se llevan a cabo en suelo rústico protegido.
• Si las obras afectan a bienes o espacios protegidos por la normativa en materia de patrimonio histórico-artístico, la multa puede consistir en una cantidad del 200 al 300 % o del 100 al 150 % del valor de lo construido o alterado, según en qué haya consistido la actuación. En caso de que esta infracción se cometa conjuntamente con alguna de las anteriores, se aplicará la sanción de mayor cuantía.
• Por otro lado, si las obras afectan a bienes o espacios protegidos por la normativa en materia de medio ambiente, la sanción podrá consistir en una multa del 200 al 300 % del valor de la obra ejecutada.

¿Qué otras sanciones puede acarrear una obra sin licencia en Baleares?

Además de las sanciones correspondientes a la realización de las obras, las infracciones muy graves pueden dar lugar a la imposición de las siguientes sanciones accesorias por un plazo máximo de 2 años:

1. La prohibición de contratar obras con la correspondiente Administración pública.
2. La inhabilitación para ser beneficiario de subvenciones, incentivos fiscales y demás medidas similares.
3. La prohibición del derecho de iniciativa para atribución de la actividad de ejecución en unidades de actuación urbanística o de participación en otras iniciativas de terceros.

¿Quién es el responsable de la infracción urbanística en las obras sin licencia?

Sin perjuicio de las responsabilidades en que incurra el personal administrativo competente en materia urbanística, por su contribución a la infracción, serán responsables de las infracciones urbanísticas consistentes en obras de construcción, de edificación o de instalación realizadas sin la correspondiente licencia:

• Los propietarios, los promotores y constructores, según la terminología contemplada en la legislación sobre ordenación de la edificación.
• Los urbanizadores y demás personas con facultades decisorias sobre la ejecución o el desarrollo de los actos realizados.
• El personal técnico titulado director de las obras y el redactor de los proyectos cuando en estos casos concurra dolo, culpa o negligencia grave.
• Las personas jurídicas, por las infracciones urbanísticas cometidas por sus órganos o agentes.
• Las entidades y uniones sin personalidad jurídica, como comunidades de bienes o herencias yacentes, si la infracción consiste en la transgresión de deberes o prohibiciones que deban cumplir.

José Manuel Sierra Álvarez

Soy socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones, y cuento con una amplia trayectoria profesional de más de 25 años de experiencia.

Licenciado en Derecho por la Universidad de las Islas Baleares y abogado miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Baleares, en ejercicio desde 1993. Además, soy asesor inmobiliario adscrito al Colegio de Asesores Inmobiliarios del Colegio de Baleares.

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