Contrato de arras: qué debe contener y cómo actuar en caso de incumplimiento

Contrato de arras

El contrato de arras es un pacto que sellan comprador y vendedor en privado donde acuerdan  llevar a cabo la compraventa futura de una propiedad. En ese artículo vamos a desarrollar todo lo que hay que saber sobre este concepto propio del derecho inmobiliario.

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¿Para qué sirve el contrato de arras?

Con la firma del contrato de arras se dan una serie de premisas:

  • El comprador se guarda un derecho de compra sobre un bien por un monto económico específico.
  • El vendedor se compromete a ceder al comprador el bien en los términos que se acordaron.

Por lo tanto, las dos partes sellan un convenio anterior a la compraventa de la finca. El vendedor se compromete a traspasar el bien, mientras que el comprador se obliga a pagar su valor atendiendo a las circunstancias fijadas.

En realidad, se trata de una especie de transcripción de lo que más adelante será el contenido de la escritura pública de compraventa. Desde ese momento se fijan los términos por los que los intereseados sellan su compromiso de comprar o vender la propiedad, así como las hipotéticas penalizaciones o sanciones si no se efectúa la compraventa.

¿Qué información debe contener el contrato de arras?

Si bien es cierto que el contrato de arras es un precontrato y en ocasiones se cree que no tiene un carácter definitivo, hay que aclarar que su importancia es mayúscula porque fija los términos de una futura operación.

Es por ello, por lo que deberá incluir toda la información necesaria en un contrato de compraventa. Esta es la siguiente:

  • Datos personales de los interesados.
  • Una descripción detallada del inmueble con una identificación.
  • El precio final de la compraventa, así como el método de pago.
  • La cuantía del dinero de la señal o el anticipo, que será descontado del precio final.
  • La fecha límite para formalizar el contrato de compraventa.
  • El compromiso de firmar el contrato mediante escritura pública.
  • La distribución de los posibles gastos de compraventa.
  • Por último, la firma de las dos partes: comprador y vendedor.

En el caso de que el comprador o el vendedor sea un matrimonio en régimen de gananciales será válido con la firma de un miembro de la pareja. Mientras que, si es uno en régimen de separación de bienes o una pareja que no está casada, tendrán que firmar los dos.

Tipos de arras

Uno de los aspectos que conviene tener en cuenta a la hora de firmar el acuerdo, es la regulación del tratamiento legal de las cantidades a cuenta.

El Tribunal Supremo admite 3 tipos de arras en función de cuál sea el objetivo del acuerdo. Cada una tiene sus consecuencias jurídicas específicas y han de expresarse con claridad en el contrato, pues de lo contrario se establecerá una (las arras confirmatorias) de forma predeterminada.

Estos tipos son los siguientes:

Arras confirmatorias

Su objetivo es confirmar el compromiso de las partes con la compraventa. Suponen un anticipo del precio total y con esta primera entrega se fija el primer plazo del precio al que deben seguir las demás.

Si por algún caso se incumpliera el compromiso, las partes no podrán rescindir el contrato, sino que serán de aplicación las reglas generales de incumplimiento de obligaciones.

De esta manera, la parte perjudicada tendrá que decidir entre exigir el cumplimiento del acuerdo o la resolución de la obligación. En ambos casos el infractor afrontará el resarcimiento de daños y el abono de intereses.

Asimismo, si el perjudicado opta por exigir el cumplimiento, podrá pedir la resolución más tarde si el cumplimiento resulta imposible tal y como establece el artículo 1.124 del Código Civil.

Arras penales

Se establecen como garantía del cumplimiento del contrato. A diferencia del resto de tipos, las arras penales no son un anticipo del precio de compraventa ni aportan a las partes la capacidad de desistir del contrato principal.

Su principal característica es que la cantidad entregada o recibida sustituye a la indemnización de daños y el abono de intereses en el caso de incumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. Esto quiere decir que el no cumplimiento supondrá para el comprador la pérdida de arras (total o parcial), mientras que el vendedor tendrá que devolverlas más la cantidad acordada en el contrato.

No existe una cantidad fijada respecto a las arras penales, ni una regulación específica. Esta será acordada por las partes, aunque en líneas generales el vendedor suele devolverlas por duplicado y el comprador pierde la cantidad entregada.

Arras penitenciales o de desistimiento

Permiten a las partes desistir libremente del cumplimiento del contrato de compraventa. Esto quiere decir que se anula la necesidad de probar daños. Curiosamente, este es el único tipo de arras que está regulado de forma expresa en el Código Civil. De hecho el artículo 1.454 establece que:

Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

A diferencia de los otros dos tipos de arras, las penitenciales no se activan si existe un incumplimiento del comprador o vendedor, sino que otorga a ambas partes la capacidad de desistir. Es por ello por lo que también reciben el nombre de arras de desistimiento.

¿Qué sucede si una de las partes se echa atrás tras firmar el contrato?

Tal y como hemos expuesto con anterioridad, una de las características propias del contrato de arras es que permite a comprador y vendedor rescindir unilateralmente el contrato.

Generalmente la penalización suele ser la siguiente para la parte incumplidora:

  • Si se trata del comprador, perderá la cantidad aportada en concepto de arras o señal.
  • Si se trata del vendedor, devolverá al comprador el importe de las arras por duplicado.

Por eso, hay que hacer constar específicamente el tipo de contrato que se va a sellar y si se decide optar por las arras penales remarcarlo para más adelante poder desistir. Pues, de lo contrario, tocará hacer frente a una de las compensaciones ya mencionadas.

Finalmente, mencionar que existe un supuesto que anula cualquier posibilidad de reclamación. El Código Civil considera que aquellos casos "fortuitos" o "de fuerza mayor" como pudiera ser el fallecimiento de uno de los firmantes invalidarán cualquier demanda de la parte perjudicada.

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