Entre las fórmulas legales existentes para acometer la promoción y adquisición de viviendas en régimen de propiedad, una muy habitual en nuestros días es la de la cooperativa de viviendas, que permite asociarse con otros futuros propietarios y promover la construcción de viviendas a un precio más asequible.
Las cooperativas de viviendas tienen su propia regulación estatal y autonómica, y su creación y gestión está sujeta a los requisitos que vamos a ver en este artículo.
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Contacte con nosotros¿Qué es una cooperativa de viviendas?
Podemos definir la cooperativa de viviendas como una asociación de personas físicas, con gestión democrática y personalidad jurídica propia, destinada a promover la construcción, la compra o el arrendamiento de alojamientos para satisfacer las propias necesidades de vivienda o locales de sus socios.
El fomento de las sociedades cooperativas por parte de los poderes públicos está previsto en la Constitución Española (artículo 129.2).
¿En qué se diferencia la cooperativa de viviendas de una comunidad de propietarios?
A diferencia de la comunidad de propietarios, que puede formarse con los mismos fines, la cooperativa de viviendas supone la creación de una persona jurídica, con patrimonio separado, que intermedia en las relaciones entre socios y terceros.
Además, sus órganos de gestión, la forma de sus aportaciones y los requisitos para entrar a formar parte de ella están regulados de manera específica por la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas, y por las respectivas leyes autonómicas, que serán de aplicación cuando el ámbito de actuación de la cooperativa se circunscriba al territorio de una sola comunidad.
¿Cuál es la finalidad de una cooperativa de viviendas?
La finalidad principal de una cooperativa de viviendas es satisfacer la necesidad de vivienda o de locales de sus socios, pero este objetivo se puede perseguir de distintas formas, que pueden consistir en:
- Edificar o rehabilitar para luego adjudicar las viviendas y disolver la cooperativa.
- Mantener la cooperativa una vez construidas las viviendas, para administrar los elementos comunes.
- Mantener la cooperativa para alquilar las viviendas a los socios, sin adjudicarlas en propiedad.
Según la finalidad concreta, la cooperativa adoptará una modalidad u otra, como puede ser la de cooperativa propietaria, cooperativa rehabilitadora, cooperativa administradora, cooperativa arrendataria, cooperativa promotora, etc.
¿Qué actividades puede realizar una cooperativa de viviendas?
En orden a alcanzar sus objetivos, la cooperativa de viviendas puede:
- Adquirir, parcelar y urbanizar terrenos.
- Procurar edificaciones e instalaciones complementarias para el uso de viviendas y locales de los socios.
- Conservar y administrar las viviendas y locales, elementos, zonas o edificaciones comunes.
- Crear y suministrar servicios complementarios a dichas viviendas y locales.
- Rehabilitar viviendas, locales y edificaciones e instalaciones complementarias.
- Desarrollar cualquier actividad y trabajo que sea necesario para el cumplimiento de su objeto social.
¿Quién puede ser socio de una cooperativa de viviendas?
De acuerdo con el artículo 89 de la Ley de Cooperativas, pueden ser socios:
- Las personas físicas que persigan satisfacer la necesidad de vivienda propia (o locales), para sí o para quienes convivan con ellas.
- Los entes públicos y las entidades sin ánimo de lucro que precisen alojamiento para las personas dependientes de ellos que tengan que residir en el entorno de una promoción cooperativa por razón de su trabajo o función, o precisen locales para desarrollar sus actividades.
¿Cómo funciona la cooperativa de viviendas?
El funcionamiento de una cooperativa de viviendas debe ser democrático, y se desarrolla según lo previsto en sus estatutos y en su reglamento de régimen interno.
Los estatutos podrán prever una retribución para los miembros de los órganos societarios que no sean socios de la cooperativa, y, en todo caso, una compensación de los gastos para los socios que desempeñen esos cargos.
La labor de la cooperativa se lleva a cabo mediante los siguientes órganos de representación:
Asamblea General
En ella participan todos los socios, y tiene por finalidad adoptar los acuerdos sobre los asuntos de su competencia, acuerdos que serán vinculantes para todos.
Su competencia abarca aspectos como el examen de la gestión social, la aprobación de las cuentas anuales, el nombramiento de miembros de los demás órganos societarios, la modificación de los estatutos y la creación y modificación del reglamento de régimen interno o todo lo relativo a las aportaciones de los socios.
En la asamblea, que se reunirá como mínimo una vez al año, cada socio tiene voz y voto, y los acuerdos se adoptan por las mayorías que establezcan los estatutos.
Los acuerdos podrán ser impugnados cuando sean contrarios a las leyes (acuerdos nulos) o cuando sean contrarios a los estatutos, o lesionen los intereses de la cooperativa en beneficio de uno o varios socios o de terceros (acuerdos anulables).
Consejo Rector
El Consejo Rector es el órgano que se encarga del gobierno y administración de la cooperativa, y que supervisa a los directivos y representa legalmente a la cooperativa por medio de las personas del presidente y del vicepresidente. También debe contar con un secretario.
Si la cooperativa tiene menos de 10 socios, el Consejo Rector podrá sustituirse por la figura de un administrador único, que deberá ser uno de los socios.
El Consejo Rector estará formado por el número de socios que establezcan los estatutos, entre un mínimo de 3 socios y un máximo de 15. Los estatutos podrán admitir que formen parte del Consejo personas cualificadas y expertas que no tengan la condición de socios, pero no podrán ostentar los cargos de presidente o vicepresidente.
Los miembros del Consejo deben responder solidariamente de su gestión ante el resto de socios, ante la cooperativa en su conjunto y ante terceros del perjuicio que puedan provocar por acciones dolosas o imprudentes.
Los acuerdos adoptados por el Consejo Rector también pueden ser impugnados por ser nulos o anulables.
Intervención
Los interventores serán nombrados de entre los socios de la cooperativa, y su función es la de fiscalizar la labor de la cooperativa, es decir, comprobar que todo se desarrolla conforme a las leyes y a los estatutos.
Además, los interventores deberán censurar las cuentas anuales y el informe de gestión antes de su presentación a la Asamblea General para su aprobación.
La Ley permite que un tercio de los interventores sean designados entre expertos independientes.
Comité de Recursos
Si lo prevén los estatutos, puede haber también un Comité de Recursos, cuya función es tramitar y resolver los recursos contra sanciones impuestas a los socios por el Consejo Rector, y en cualquier otro supuesto en que así se establezca.
¿Para qué sirven los estatutos de la cooperativa?
Los estatutos contienen las normas de funcionamiento y la estructura de gobierno de la cooperativa. Forman parte de la escritura de la propiedad y deben incluirse en la inscripción de la cooperativa en el Registro de Sociedades Cooperativas.
En cuanto al contenido de los estatutos, debe incluir la denominación de la cooperativa, el objeto social, datos de domicilio y ámbito de actuación, capital social mínimo y duración de la cooperativa.
Además, deberá indicar cuál es la aportación mínima que deben realizar los nuevos socios, así como los plazos de desembolso y la forma de acreditarla.
También puede distinguir entre clases de socios y requisitos para causar baja, así como las consecuencias.
Los estatutos también deben recoger los derechos y obligaciones de los socios y las normas de disciplina social, con previsión de faltas y sanciones, el procedimiento sancionador y los motivos para perder la condición de socio.
Por último, los estatutos deben indicar la composición del Consejo Rector, el número de consejeros y la duración del cargo, e igualmente con respecto a los demás órganos, a excepción de la Asamblea General.
La ley prevé que los estatutos se puedan desarrollar mediante un reglamento de régimen interno.
¿Cómo se financia la cooperativa de viviendas?
La cooperativa se financia a través de las aportaciones de los socios, que se realizarán con las siguientes finalidades:
- Aportaciones al capital social. El capital social está formado por aportaciones obligatorias y voluntarias. Se puede establecer que tanto unas como otras sean reembolsables en caso de baja del socio o que no lo sean. Estas aportaciones son necesarias para poder constituir la cooperativa.
- Cuotas periódicas o de ingreso. Se pueden fijar este tipo de cuotas, por ejemplo, para retribuir el trabajo de los miembros de los órganos de representación, cuando proceda, o para hacer frente a gastos de constitución, mantenimiento o administración de la cooperativa.
- Entregas o aportaciones para financiar las viviendas. Lo normal es que se realice una entrega inicial para comprar los terrenos, urbanizar, pagar el proyecto técnico, etc., y el resto se vaya fraccionando en plazos periódicos hasta la finalización de las obras.
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Contacte con nosotros¿Qué es una gestora de cooperativas?
El proceso de construcción de viviendas es una tarea compleja que requiere atender aspectos técnicos, económicos, jurídicos y administrativos, y para el que no siempre están preparados los socios de la cooperativa.
Por ese motivo, la ley prevé que la cooperativa pueda contar con la asistencia de una gestora de cooperativas, que actúa como entidad colaboradora acreditada, realizando además la tarea de captación de socios.
Hay que tener en cuenta que la gestora de cooperativas debe obedecer en todo caso los acuerdos adoptados por la cooperativa y bajo el control del Consejo Rector, no pudiendo actuar por su cuenta, ya que, en ese caso, no estaríamos ante una auténtica sociedad cooperativa.
Para poder contar con la asistencia de una gestora de cooperativas, la cooperativa deberá suscribir con ella un contrato de servicios en el que se detalle el alcance de sus atribuciones. También se puede hacer bajo la forma de un contrato de gestión.
¿Se puede abandonar una cooperativa de viviendas?
Formar parte de una cooperativa de viviendas es algo voluntario, y puede ocurrir que un socio desee abandonar el proyecto antes de que se termine la edificación.
Los estatutos de la cooperativa deberán prever la posible baja de los socios, distinguiendo entre las que se deben a causas justificadas y las que no. Como consecuencia, el socio puede no recuperar totalmente la aportación realizada al capital inicial, si su baja no está justificada.
Por otro lado, si como consecuencia del reembolso de las aportaciones al capital social, este se reduce por debajo del mínimo legal, la cooperativa deberá disolverse, a menos que en el plazo de un año se reintegre o se reduzca el importe de su capital social mínimo.
En cuanto al abandono del socio una vez terminada la edificación, pero antes de haber transcurrido 5 años u otro plazo superior (de hasta 10 años) fijado en los estatutos, el socio deberá poner sus derechos a disposición de la cooperativa para que los ofrezca a otros solicitantes de admisión por orden de antigüedad.
Además, el precio de transmisión en este caso será la misma cantidad desembolsada por el socio, únicamente actualizada conforme al IPC.
¿Qué garantías deben prestar las cooperativas?
La cooperativa de viviendas tiene la consideración de promotor a efectos de las responsabilidades y garantías que establece la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE).
Por ese motivo, debe hacer frente a las mismas garantías que se establecen para el resto de agentes de la edificación, entre las que se encuentra la suscripción de un seguro decenal para responder en caso de vicios de la construcción que puedan aparecer en el plazo de 10 años desde la finalización de las obras.
Para vigilar la correcta ejecución de las obras y del proceso de promoción, la cooperativa contratará a una tercera empresa que actúe como organismo de control técnico independiente.
Además del seguro decenal, la cooperativa también debe suscribir un seguro para garantizar las cantidades anticipadas por los socios a los promotores de edificaciones.
El momento en que habrá de contratarse dicho seguro es el de la obtención de la licencia de edificación o de obras (disposición adicional primera de la LOE).
El tomador del seguro será la cooperativa en su conjunto, y la póliza de seguro será individual por cada adquirente de vivienda.
¿Cómo saber si una cooperativa es fiable?
Antes de dar el paso de entrar a formar parte de una cooperativa de viviendas, es aconsejable asegurarse de que la cooperativa en cuestión está legalmente constituida y responde a los requisitos que establece la ley para este tipo de asociaciones.
Para ello, se puede consultar el Registro de Sociedades Cooperativas, cuyo funcionamiento está regulado por el Real Decreto 136/2002, de 1 de febrero, por el que se aprueba el Reglamento del Registro de Sociedades Cooperativas. Si la cooperativa tiene un ámbito autonómico, habrá que consultar el registro autonómico correspondiente.
Además, hay que comprobar que la cooperativa dispone de una cuenta bancaria separada a nombre de la cooperativa, llamada cuenta especial de la promoción (una por cada promoción), y que las aportaciones a dicha cuenta están garantizadas por el seguro correspondiente.
¿Qué ventajas ofrecen las cooperativas de viviendas?
La ventaja principal de acometer la promoción de la propia vivienda por medio de una cooperativa de viviendas es que el precio de construir se abarata, ya que se eliminan intermediarios que buscan obtener un beneficio.
Las aportaciones de los socios, como hemos visto, van dirigidas a cubrir costes, pero no a generar ganancias, por lo que se limitan a cubrir los gastos necesarios.
Además, las cooperativas de viviendas están protegidas fiscalmente en los términos que establece la Ley 20/1990 Reguladora del Régimen Fiscal de las Cooperativas.
Por otro lado, participar en el proceso de edificación permite tomar decisiones desde el principio, y controlar personalmente las calidades finales.
No obstante, hay que tener en cuenta que participar en una cooperativa de vivienda supone una implicación mayor en el proceso de edificación de la que es necesaria cuando se compra una vivienda promocionada por otros, y no todo el mundo está dispuesto a implicarse de ese modo en un proceso tan complejo.
Soy socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones, y cuento con una amplia trayectoria profesional de más de 25 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universidad de las Islas Baleares y abogado miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Baleares, en ejercicio desde 1993. Además, soy asesor inmobiliario adscrito al Colegio de Asesores Inmobiliarios del Colegio de Baleares.