Con relativa frecuencia surgen defectos una vez construido un inmueble, especialmente cuando se trata de promociones de viviendas, locales o naves industriales.
Los usuarios de esos inmuebles en los que aparecen defectos o vicios en la construcción suelen tener muchas dudas acerca de cómo tratar estos casos. Por eso, a continuación explicamos los aspectos más relevantes y los plazos y garantías que existen de cara a la reclamación.
Podemos ayudarle
En Sierra Abogados encontrará abogados especialistas en derecho inmobiliario en Mallorca. Si necesita un despacho con amplia experiencia en la materia, contacte con nosotros e infórmese sin compromiso.
Contacte con nosotrosSe trata de situaciones que pueden afectar a las personas individuales o a las comunidades de propietarios. Por lo general, en ambos casos la aparición de estos problemas acaba en conflicto, ya que los promotores no aceptan fácilmente las reclamaciones.
Es por esto que los propietarios y los administradores de fincas deben saber cómo actuar en estos casos.
La aparición de defectos en la construcción y su reclamación
Desde luego, lo más inmediato es tomar nota y documentar (por ejemplo, con fotografías) todos los desperfectos o irregularidades que se observen. También es conveniente comentarlo con los vecinos, de haberlos, para saber si el problema solo le ocurre a nuestro inmueble o si es un problema general.
El siguiente paso, tras elaborar este documento con la relación de defectos, es enviarlo al promotor o constructor, dejando constancia de dicho envío.
Si los defectos son significativos, conviene, además, incluir un dictamen pericial de un arquitecto, aparejador o ingeniero industrial. Este perito puede concretar el origen y el alcance de los defectos observados y proponer soluciones alternativas. De este modo, se da opción al promotor para que los repare o abone su coste.
Adicionalmente, si es posible, conviene identificar a quienes puedan resultar responsables, con la ayuda del perito.
Como resulta obvio, la reclamación debe realizarse antes de que prescriban esta clase de acciones, es decir, dentro de los respectivos plazos de garantía que establece la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), como veremos a continuación. Y, si el propietario realiza reparaciones por su propia cuenta, debe documentarlas para su aportación posterior al promotor o al juzgado.
Los defectos de acabado
Son los causados por vicios ocultos o fallos en el trabajo de los profesionales, que afectan a los acabados de las obras. Por ejemplo, defectos en la pintura de las paredes o en la carpintería metálica o de madera de ventanas y armarios, defectos en la instalación eléctrica o demás sistemas tecnológicos instalados, etc.
Son muy frecuentes y no muy costosos de reparar, por lo que los promotores suelen asumirlos sin mayores problemas, si se les comunica adecuadamente.
Para estos desperfectos, la citada ley fija un período de garantía de un año para realizar la reclamación.
Los defectos de habitabilidad
Los defectos de habitabilidad son los que impiden, o no garantizan, las siguientes condiciones de la vivienda o inmueble:
- La higiene, la salud y la protección del medio ambiente.
- La protección contra el ruido.
- El ahorro de energía y el aislamiento térmico.
- Otros aspectos funcionales o constructivos que permitan el uso pleno y satisfactorio del inmueble.
Como se puede ver, se trata de defectos mucho más complejos y problemáticos que los anteriores, ya que aparecen por lo general con posterioridad a la entrega del inmueble.
Algunos ejemplos son: goteras o humedades, aparición de malos olores, exceso de ruidos, etc. Además, lo habitual es que se agraven con el transcurso del tiempo.
Estos defectos deben notificarse al arquitecto director de la obra y al aparejador encargado de su ejecución. Estos profesionales tienen asumida la responsabilidad civil profesional, lo que quiere decir que son responsables de que esas condiciones se den en la vivienda. Hablamos de defectos que, normalmente, tienen su origen en trabajos mal realizados o recortes de gastos.
Al ser mucho más caros de reparar, lo normal es que el promotor se niegue inicialmente a ello. La ley establece para este tipo de defectos una garantía de tres años.
Defectos relativos a la estabilidad y seguridad estructural del edificio
Estos son los defectos más graves, y también los menos frecuentes. Los fallos relativos a la estabilidad y la seguridad del edificio afectan directamente a la resistencia mecánica del mismo, porque se producen en la cimentación, en los muros de carga o en otros elementos estructurales.
Se notifican como los anteriores y, dada su gravedad, conviene contar con un arquitecto y un abogado, ya que casi seguro acabarán en el juzgado.
En estos casos, el plazo de garantía se amplía hasta los diez años.
El funcionamiento de las garantías por defectos de la construcción
Como establece la ley, durante los plazos de garantía tanto el promotor o constructor, como el arquitecto director de la obra y el aparejador encargado de su ejecución, responden por los daños que pudieran aparecer y de los que puedan resultar responsables. Es esencial, por tanto, que se comuniquen estos defectos de edificación dentro de los plazos previstos.
Realizada la notificación, se dispone de un plazo de 2 años, dentro del cual se ejercitará la reclamación judicial. Este plazo se interrumpe cada vez que se realizan nuevas notificaciones sobre el defecto observado.
También es importante saber que las garantías no empiezan a contar desde la de compraventa, sino tras la firma de un acta de recepción o cuando quede constancia de esta.
Después de esos plazos de garantía, no se puede reclamar. Esto, indudablemente, es un problema. Sobre todo, cuando se ha comprado la vivienda después. Si este es el caso, se dispone de otras acciones que pueden amparar posibles reclamaciones.
En cualquier caso, lo mejor es dejar el asunto en un abogado especialista en la materia. Desde nuestro despacho de abogados en Palma de Mallorca podemos ayudarle con la reclamación de cualquier tipo de defecto en la construcción, contacte con nosotros e infórmese sin compromiso.
Soy socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones, y cuento con una amplia trayectoria profesional de más de 25 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universidad de las Islas Baleares y abogado miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Baleares, en ejercicio desde 1993. Además, soy asesor inmobiliario adscrito al Colegio de Asesores Inmobiliarios del Colegio de Baleares.