Cuando se pone a la venta una vivienda, el inquilino tiene una ventaja frente a cualquier posible comprador, consistente en que tiene un derecho de adquisición preferente. A su vez, este derecho está integrado por dos derechos distintos, como vamos a ver a continuación.
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Contacte con nosotros¿En qué consiste el derecho del inquilino a la adquisición preferente de la vivienda?
El derecho del inquilino a la adquisición preferente de la vivienda se desdobla en dos derechos, que son el derecho de tanteo y el derecho de retracto. Veamos en qué se concreta cada uno de ellos:
Derecho de tanteo
El derecho de tanteo opera antes de la compraventa, ya que supone que el inquilino tiene derecho a adquirir la vivienda antes de que lo haga un tercero.
Por tanto, si el propietario tiene la intención de vender el inmueble, se lo tiene que notificar fehacientemente al inquilino, haciendo constar el precio y las demás condiciones esenciales.
El inquilino tendrá un plazo de 30 días naturales para ejercer su derecho de tanteo, que computará desde el día siguiente a aquel en que reciba la notificación fehaciente.
Por otro lado, los efectos de dicha notificación caducarán en un plazo de 180 días. Así pues, si transcurre ese plazo y la vivienda no se ha vendido, el propietario tendrá que realizar una nueva notificación fehaciente si pretende nuevamente venderla.
El derecho de tanteo está regulado en el artículo 25.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Derecho de retracto
El derecho de retracto entra en juego una vez que la compraventa se ha producido, cuando no se ha dado al inquilino la posibilidad de ejercer su derecho de tanteo o no se han respetado algunos de sus términos, y supone que el inquilino puede adquirir la vivienda aun habiéndolo hecho un tercero de por medio.
Concretamente, cuando no se ha hecho la notificación correspondiente al inquilino para informarle de la intención de vender la vivienda, o sí se ha hecho pero se ha omitido cualquiera de los requisitos, o finalmente se ha vendido por un precio más bajo o con unas mejores condiciones para el comprador que las que se anunciaron al inquilino, este tendrá derecho a ejercer el derecho de retracto.
El derecho de tanteo caduca a los 30 días naturales, a contar desde el siguiente a aquel en que se produzca la notificación fehaciente del adquirente al inquilino informándole de las condiciones esenciales de la compraventa, entregándole copia de la escritura o del documento en que se formalizara.
El derecho de retracto se regula en el artículo 25.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, conforme al cual, el inquilino tendrá que ejercitar este derecho con arreglo a lo establecido en el artículo 1518 del Código Civil.
El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además:
1.º Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
2.º Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.
¿En qué casos no puede ejercer el derecho de tanteo y retracto el inquilino?
Hay algunos casos donde el inquilino no tiene derecho de tanteo y retracto, que son los siguientes:
- Cuando la vivienda se vende en conjunto con las demás viviendas o locales de propiedad del arrendador que formen parte del mismo inmueble o cuando varios propietarios venden de forma conjunta todos los pisos y locales del mismo inmueble a un mismo comprador. En estos casos, sin embargo, la normativa relativa a la vivienda puede establecer el derecho de tanteo y retracto con relación a todo el inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda.
- Si el inquilino ha renunciado expresamente a estos derechos en el contrato de alquiler. No obstante, el arrendador tendrá que comunicar al inquilino que pretende vender la vivienda con un plazo de antelación de al menos 30 días respecto a la fecha en que se vaya a firmar el contrato de compraventa.
Soy socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones, y cuento con una amplia trayectoria profesional de más de 25 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universidad de las Islas Baleares y abogado miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Baleares, en ejercicio desde 1993. Además, soy asesor inmobiliario adscrito al Colegio de Asesores Inmobiliarios del Colegio de Baleares.