El desahucio por impago de alquiler o desahucio por falta de pago es el procedimiento legal que se sigue cuando el propietario de una vivienda, local comercial o cualquier otro tipo de inmueble quiere recuperar su posesión debido al impago de rentas por parte de su inquilino.
¿Cómo actuar si el inquilino no paga el alquiler?
El primer paso es intentar llegar a una solución amistosa con el inquilino o arrendatario, ya que en muchas ocasiones se trata de un retraso puntual.
No obstante, si el retraso no es puntual o bien existe riesgo de que la situación se prolongue en el tiempo y se acumulen nuevos impagos, es recomendable iniciar el procedimiento de desahucio cuanto antes.
Hay que tener en cuenta que el desahucio es la medida de presión más importante que tiene el propietario frente al inquilino que no cumple con sus compromisos de pago.
Además, como veremos más adelante, durante el proceso de desahucio por impago de alquiler, el inquilino tendrá ocasión de paralizarlo si abona las rentas impagadas. A esto se le conoce como enervar la acción, por lo que la interposición de la demanda puede ser la forma más rápida de conseguir que se ponga al día de pago.
Dicha enervación solo se puede efectuar en una ocasión, por lo que el inquilino, en caso de que nuevamente se retrase en el pago de las rentas, no tendrá la posibilidad de enervar la acción de desahucio.
Es por ello que reviste mucha importancia requerir extrajudicialmente al inquilino, mediante forma fehaciente, del pago de las rentas pendientes, previa interposición de la demanda, pues en ese caso, habrá perdido el derecho de enervar, al haber sido requerido y no haber cumplido.
En consecuencia, el primer paso que debemos efectuar, es el requerimiento extrajudicial.
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Contacte con nosotrosPasos del proceso de desahucio por impago de alquiler
Demanda
En primer paso necesario es, con la asistencia obligatoria de abogado y procurador, poner la demanda de desahucio lo antes posible para intentar agilizar los plazos.
En dicha demanda se solicitará al juez que condene al inquilino a ser desahuciado, permitiendo al propietario recuperar la posesión de la vivienda, así como a que pague todas las cantidades adeudadas desde el primer impago hasta que abandone la vivienda y se haga cargo de las costas procesales.
Será necesario presentar el contrato de arrendamiento de la vivienda y, en caso de no tener contrato, cualquier tipo de prueba o documento que acredite que existe un acuerdo de alquiler.
Admisión a trámite
Unas semanas después de presentar la demanda el juzgado emitirá el decreto de admisión. Desde el momento en el que el inquilino reciba la notificación tendrá un máximo de 10 días hábiles para oponerse a la demanda de desahucio y de 3 días hábiles para solicitar abogado de oficio.
En caso de solicitar abogado de oficio, esto puede retrasar el proceso unas semanas más, dado que se paralizan los plazos hasta la asignación de abogado de oficio.
Uno de los factores que más influirán en el tiempo que se tarde en recuperar la vivienda es el tiempo que se tarde en conseguir notificar al inquilino de dicha demanda, dado que los plazos no empiezan a contar hasta que el inquilino la tiene en sus manos.
En última instancia, en caso de no poder notificar al inquilino de dicha demanda, tras unos meses el juzgado lo publicará en el tablón de anuncios del juzgado y entonces empezarán a correr los plazos.
Por lo tanto, eludiendo la recepción de la notificación el inquilino podrá retrasar los plazos pero en ningún caso podrá evitar el desahucio.
Enervación del desahucio
Como comentábamos anteriormente, el inquilino tiene durante los 10 días naturales siguientes a la notificación de la demanda la posibilidad de pagar las cantidades adeudadas y paralizar el desahucio, proceso que se conoce como enervación del desahucio.
Tras hacerlo, el contrato continuará vigente y se dará por terminado el procedimiento judicial de desahucio. Eso sí, además de pagar las rentas debidas, el inquilino será condenado a hacerse cargo de los costes que haya tenido que asumir el propietario como parte del inicio del procedimiento de desahucio.
Hay que tener en cuenta que el inquilino solo puede hacer uso de este derecho una vez.
Por lo tanto, el derecho de enervar es la salida que tiene el inquilino que sí quiere cumplir con sus obligaciones y una garantía de que no volverá a dejar rentas impagadas. Y es que en caso de volver a acumular deuda con el propietario ya no tendrá posibilidad de evitar el desahucio haciendo frente a dicha deuda si ya se ha beneficiado anteriormente de su derecho a enervar.
La oposición a la demanda de desahucio
Lo más habitual es que el inquilino no se oponga a la demanda, y con ello no sea necesario acudir a juicio, dictándose decreto de archivo. En este caso se procederá en la fecha prevista al desahucio del inquilino, salvo que este entregue las llaves y abandone el inmueble por propia voluntad antes de ello.
En caso de que el inquilino decida oponerse a la demanda tendrá que argumentar, con la asistencia de abogado y procurador, por qué entiende que no debe el dinero que se le reclama.
Hay que tener claro que en un procedimiento de desahucio por impago de alquiler la única opción que tiene el inquilino para no ser desahuciado es demostrar que no existe la deuda que el propietario le reclama.
El juicio de desahucio por impago de alquiler
En caso de que el inquilino se haya opuesto a la demanda de desahucio se celebrará un juicio.
Estos juicios son muy breves dado que lo único que se juzga es el hecho de si el inquilino está al día de pago o no, nada más.
Si el juez de la razón al propietario, el inquilino será condenado al pago de la deuda acumulada hasta el día del desahucio, a ser desahuciado y además a pagar las costas del proceso.
El lanzamiento
El lanzamiento es la parte ejecutiva del procedimiento de desahucio, que se produce una vez ha sido condenado el inquilino y solo en el caso de que no haya entregado las llaves y abandonado el inmueble de forma voluntaria antes de dicha fecha.
Con la presencia del procurador y personal del juzgado, opcionalmente del propietario, y también de un cerrajero en caso de que sea necesario forzar la cerradura, durante el lanzamiento se procede a desalojar a los inquilinos y se pone nuevamente el inmueble a disposición de su propietario. Si es necesario, esto se hará con asistencia de las fuerzas y cuerpos de seguridad del estado.
Hay varias situaciones que pueden provocar el retraso del desalojo durante unos días o varias semanas, pero en todo caso el propietario acabará recuperando la posesión del inmueble.
¿Qué pasa con la deuda?
Una vez recuperada la vivienda, si el inquilino no ha procedido a abonar las deudas acumuladas por el impago de la renta, el propietario podrá interponer una demanda ejecutiva para reclamar el pago y proceder, si es necesario, al embargo de saldos en cuenta, nóminas o cualquier otro medio para hacer pago a la deuda.
Soy socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones, y cuento con una amplia trayectoria profesional de más de 25 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universidad de las Islas Baleares y abogado miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Baleares, en ejercicio desde 1993. Además, soy asesor inmobiliario adscrito al Colegio de Asesores Inmobiliarios del Colegio de Baleares.