Desistimiento del contrato de alquiler por parte del inquilino

Desistimiento del contrato de alquiler por parte del inquilino

El inquilino (o arrendatario) tiene la posibilidad de rescindir el contrato de alquiler de forma anticipada. Este es un derecho que le asiste por ley, si bien puede recogerlo también el propio contrato.

Si necesita más información sobre este tema, a continuación explicamos todos los aspectos relevantes sobre el desistimiento del contrato de alquiler por parte del inquilino.

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¿Dónde se regula el desistimiento del inquilino?

El desistimiento del inquilino viene regulado en los artículos 11 y 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Requisitos para el desistimiento del inquilino

Según lo establecido en el artículo 11 de la LAU, para que el inquilino pueda desistir del contrato de arrendamiento, es necesario que se den los siguientes requisitos:

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. (...)

Artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Que hayan pasado al menos 6 meses desde el inicio del contrato de arrendamiento

La ley marca este mínimo temporal para que se pueda considerar un desistimiento. Si el arrendatario quiere dar por finalizado el contrato antes de los 6 meses, no se considerará un desistimiento sino un incumplimiento del contrato, con las consecuencias que ello conlleva.

Hay que tener en cuenta que este requisito se refiere solo al primer año de contrato. Es decir, una vez que pasa un año completo y se prorroga el contrato por un año más, no tienen que transcurrir otros 6 meses para que el inquilino tenga la posibilidad de desistir, sino que puede hacerlo en cualquier momento.

Dar un plazo de preaviso de 30 días

Es obligatorio que el inquilino avise al arrendador con un mínimo de 30 días de antelación de su intención de desistir del contrato. El arrendatario tiene que pagar los días que no haya respetado de preaviso si no cumple con este requisito que establece la ley.

El desistimiento del inquilino por contrato

Lo que establece la LAU respecto al desistimiento se puede mejorar por contrato, siempre a favor del inquilino.

Por ejemplo, el arrendador y el arrendatario pueden acordar que este último pueda desistir del contrato a partir del cuarto mes. Pero en ningún caso podrán pactar que solo tenga la opción de desistir a partir del octavo mes, ya que esto iría en perjuicio del inquilino.

¿Cuándo tiene que ser indemnizado el arrendador?

Según el artículo 11 de la LAU, el inquilino tendrá que indemnizar al arrendador cuando se haya acordado así en el contrato de arrendamiento.

Es decir, solo será obligatorio pagar una indemnización al arrendador cuando se haya recogido este pacto en el propio contrato de alquiler.

Ahora bien, en los casos en los que el arrendador tenga derecho a ser indemnizado, el artículo 11 de la LAU establece cuál es la cuantía de la indemnización: una mensualidad de renta por cada año de contrato que quede por cumplir. Si queda menos de un año, la indemnización debe ser proporcional a los meses que resten para que finalice el contrato.

(...). Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Así por ejemplo, si queda un año de contrato, el inquilino tendrá que pagar una mensualidad completa de renta en concepto de indemnización al arrendador. Si por el contrario quedan 3 meses, la indemnización será correspondiente a una cuarta parte de una mensualidad.

Por otro lado, el inquilino podrá desistir del contrato sin indemnizar al arrendador cuando exista algún incumplimiento por parte de este último en sus obligaciones.

Por ejemplo, si se da el caso de que el arrendador no realice las reparaciones necesarias para que el inquilino pueda habitar la vivienda en las condiciones necesarias.

¿Qué ocurre si el inquilino desiste sin consentimiento de su cónyuge?

Puede ocurrir que el inquilino que desiste conviva con su cónyuge. Pues bien, según lo establecido por el artículo 12 de la LAU, si el cónyuge no consiente respecto al desistimiento, puede continuar con el arrendamiento de la vivienda.

No obstante, el arrendador puede pedir al cónyuge del inquilino que informe de su intención de seguir con el contrato de arrendamiento, en un plazo de 15 días.

Si el cónyuge no responde, el contrato quedará extinguido y este tendrá que pagar la renta que hubiera correspondido hasta la finalización del contrato. De ahí que sea fundamental responder al requerimiento del arrendador.

También puede darse el caso de que el inquilino abandone la vivienda sin haber manifestado expresamente su deseo de desistir o de no renovar el contrato. En este caso, su cónyuge podrá seguir con el arrendamiento si en un plazo de un mes manifiesta su voluntad en este sentido al arrendador, a través de una notificación escrita.

En caso contrario, el contrato podrá quedar extinguido por falta de notificación. Si esto ocurre, el cónyuge del inquilino tendrá que pagar la renta correspondiente a ese mes.

Todo lo anterior es de aplicación también respecto a la persona con la que el inquilino haya mantenido una relación análoga de afectividad, independientemente de su orientación sexual, durante los 2 años anteriores al desistimiento o abandono. Si tienen descendientes en común, bastará con la convivencia, sin que sea necesario cumplir ningún plazo en este aspecto.

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