El contrato de reserva y de arras son documentos que garantizan la operación de compraventa. Las partes formalizan sus compromisos respectivos mediante la firma de uno de estos contratos.
Tanto el contrato de reserva como el contrato de arras se pueden elaborar como un trámite previo a la compraventa de inmuebles. No obstante, existen importantes diferencias entre ambos que vamos a analizar a continuación.
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Contacte con nosotros¿Qué es el contrato de reserva de vivienda?
El contrato de reserva es un documento por el cual comprador y vendedor se comprometen a formalizar la compraventa. El primero ya no expondrá para la venta el bien objeto del contrato.
Por su parte, el comprador entrega un dinero que será descontado del importe total. Ante el incumplimiento del contrato de reserva se deberá pagar la indemnización por daños y perjuicios.
Cláusulas básicas del contrato de reserva
Los datos básicos que deben establecerse en las cláusulas del contrato de reserva son:
- Datos personales de comprador y vendedor.
- Datos de identificación del bien inmueble: se incluye la denominación catastral, domicilio, superficie, anexos.
- Importe de la entrada: el monto que el comprador entrega al vendedor con el fin de reservar la propiedad.
- Plazo: el tiempo que se dispone para concretar la escritura pública.
- Forma de pago: los medios y formas en que el comprador pagará lo que resta del valor de la inmueble y gastos inherentes, así como si existen gastos compartidos.
- Fecha, lugar y firma.
Ventajas y desventajas del contrato de reserva
Un contrato de reserva es ventajoso para ambas partes, en lo que refiere a la tranquilidad de concretar la operación:
- El comprador tiene la certeza que obtendrá ese inmueble por el valor y en el plazo establecidos en el documento.
- El vendedor tiene la seguridad que percibirá ese monto de dinero en la fecha pactada.
En cuanto a los inconvenientes, una vez firmado, ambas partes están obligadas a cumplir con el contrato. Es decir, deben formalizar la operación de compraventa con escritura pública en el tiempo acordado.
Si el comprador o vendedor se arrepiente de la transacción inmobiliaria o no puede cumplir, deberá afrontar su incumplimiento. Esto da lugar a un pago por los daños y perjuicios ocasionados.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es el documento mediante el cual las partes se comprometen a la compraventa de un bien inmueble. El comprador abona una suma de dinero proporcional al precio de venta del inmueble al vendedor.
Ante un incumplimiento del contrato se podrá iniciar una reclamación legal. El contrato de arras sí está regulado en el Código Civil español.
Modalidades del contrato de arras
Las modalidades en que pueden presentarse estos documentos son tres:
- Arras confirmatorias: las partes no podrán renunciar a sus obligaciones, de hacerlo se exponen a una reclamación legal.
- Arras penitenciales: tanto comprador como vendedor tienen el derecho de no finalizar la operación de compraventa del inmueble asumiendo las siguientes consecuencias:
- Arras penales: en el caso de que una de las partes desista en el cumplimiento de sus obligaciones, además de las consecuencias que conlleva el contrato de arras penitenciales podría solicitar el cumplimiento del contrato.
Cláusulas básicas en un contrato de arras
Aunque los datos que se incluyen en los contratos de arras son similares al contrato de reserva, existen diferencias. La información básica que se expresa en sus cláusulas es:
- Datos personales de comprador y vendedor.
- Datos de identificación y descripción de la propiedad.
- Importe de las arras que se entregan en la firma de este contrato.
- Precio final de la venta.
- Plazo, se establece la fecha límite para la firma de la escritura pública.
- Gastos, se deja manifiesto quién y en qué porcentaje será responsable de los gastos.
Ventajas y desventajas del contrato de arras
La principal ventaja que tiene el contrato de arras en su modalidad penitencial, la más utilizada, es que existe la posibilidad de rescindir el contrato. Ante la imposibilidad de cumplir con lo pactado, solo se perderá el dinero de la entrega.
El mismo punto que supone una ventaja, puede convertirse en una desventaja. Es decir, el comprador tiene la tranquilidad de que si no consigue el dinero para saldar el monto total del inmueble puede rescindir.
Sin embargo, también este es un derecho del vendedor. Por lo que, este último tiene la posibilidad de encontrar un nuevo comprador y cancelar el contrato de arras.
¿En qué se diferencian el contrato de reserva y el de arras?
Los dos son documentos válidos para iniciar el trámite de una compraventa de inmuebles. La diferencia fundamental está en las consecuencias ante la necesidad de una rescisión del contrato.
En primer lugar, desde el punto de vista jurídico, el contrato de arras está regulado por el Código Civil, mientras que el de reservas no. Si una de las partes desiste, la seguridad jurídica es mayor.
La rescisión en el contrato de arras está permitida con las respectivas consecuencias establecidas. En el contrato de reserva se está obligado a cumplir, salvo que exista una cláusula específica sobre la rescisión.
¿Cuál es mejor?
La conveniencia dependerá de las circunstancias de quienes firman estos contratos:
- Si se posee la seguridad de que formalizará la escritura pública en las condiciones fijadas, resulta más conveniente el contrato de reserva. Con este, no existe posibilidad de que el vendedor desista y encuentre un mejor comprador.
- Cuando existen dudas para el cumplimiento de todas las cláusulas, es conveniente firmar un contrato de arras. Este le deja abierta la posibilidad de rescindir y tiene una seguridad jurídica al estar regulado por el Código Civil.
Soy socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones, y cuento con una amplia trayectoria profesional de más de 25 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universidad de las Islas Baleares y abogado miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Baleares, en ejercicio desde 1993. Además, soy asesor inmobiliario adscrito al Colegio de Asesores Inmobiliarios del Colegio de Baleares.