Diferencias entre clasificación y calificación del suelo en urbanismo

Diferencias entre clasificación y calificación del suelo

En el Derecho Urbanístico la clasificación y la calificación son términos distintos. Pero habitualmente, resulta un error común confundirlos. Sus diferencias son sustanciales y son conceptos básicos en la legislación y el planeamiento urbano.

Para una primera aproximación a ambos conceptos, se puede decir que la clasificación se refiere a las distintas clases de suelo, ya sea que se trate del suelo urbano, urbanizable o el no urbanizable. En tanto que la calificación tiene en cuenta el uso y sus posibilidades de edificación.

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Lo que presentan ambos conceptos en común es la consideración del contenido de las propiedades del suelo. Estos parámetros son los que tienen en común en el planeamiento urbano, tanto la clasificación como su calificación.

El término que no es correcto utilizar en este contexto es el de “recalificación” del suelo cuando pretende referirse al planeamiento alterado en una nueva clasificación de un suelo.

Diferencias de términos

Las diferencias que se encuentran entre los términos clasificación y calificación del suelo en el Derecho Urbanístico son las siguientes:

Clasificación del suelo

Clasificar el suelo es de gran importancia para definir la ordenación urbanística de los terrenos de acuerdo a la legislación.

Se definen tres clases de suelo: el urbano, el urbanizable y el no urbanizable.

Las clases de suelo están tasadas por la Ley, por lo que no cabe incluirlo en otras categorías. Es por eso que la clasificación del suelo se refiere a su régimen urbanístico, o sea, los tipos de suelo definidos en el urbanismo.

1) Suelo urbano

Se consideran urbanos a los terrenos que forman parte de un núcleo poblacional de manera legal.

Cuentan con los requisitos mínimos de la urbanización: el acceso con rodados, tienen suministro de energía eléctrica, agua y están alcantarillados. Los terrenos que cumplen con los siguientes requisitos establecidos por la Ley se consideran urbanos. Entre ellos:

Se les ha realizado a estos terrenos una transformación al suelo que, desde su estado inicial o natural, se ha convertido en un soporte que es apto para la urbanización.

Se considera que su ubicación tiene la condición de urbana, por el área que integra, al margen de los servicios con que cuente.

De acuerdo a esos requisitos para su denominación, se constituyen en suelo urbano aquellos terrenos que cumplan con los requisitos de transformación y de ubicación.

  • Criterio de transformación. Constituyen suelo urbano:
    • Los terrenos que ya se encuentren transformados con los servicios básicos de acceso con rodados, tengan abastecimiento de agua, evacuación planificada de aguas y suministro de energía eléctrica en el momento que se realice el planeamiento urbano.
    • Los terrenos que se hayan urbanizado en la ejecución del planeamiento urbano, que no contaban con los servicios básicos en un inicio, pero que se fueron transformando en el transcurso de la ejecución.
  • Criterio de ubicación:
    • Son suelo urbano los terrenos que, de manera independiente a su transformación, estén en áreas ya consolidadas por la edificación en la forma en que prevé la legislación urbanística, ya sea en los dos tercios de su total o en su mitad, dependiendo de los casos que se solicite.

El suelo urbano se distingue en dos clases: consolidado y no consolidado.

  1. Consolidado: es el caso de la mayoría de los terrenos de los cascos antiguos de las ciudades. La transformación urbanística los ha alcanzado y cuentan con todos los servicios urbanos propios de la urbanización, ya sea porque se ejecutaron en su planeamiento o porque fueron adquiriéndolos con el transcurso del tiempo.
  2. No consolidado: son los terrenos que, aun formando parte de una urbanización actual, todavía no cuentan con todos los servicios urbanos de la ciudad. Son espacios de suelo dentro de las ciudades, ya sea con poca o mediana edificación, pero que todavía carecen de la urbanización completa.

2) Suelo no urbanizable

Tienen la consideración de suelo no urbanizable, los terrenos en los que concurra alguna de las siguientes circunstancias:

  • Son terrenos sometidos en algún régimen de protección por planes de ordenación territorial, por los que sean incompatibles con su transformación. Las razones pueden ser su valor paisajístico, histórico, arqueológico, ambiental, cultural o científico. También si poseen un riesgo en el planeamiento del sector donde se encuentran por su riesgo natural. O bien cuando están destinados a servir para la proyección del dominio público y están sujetos a esas limitaciones.
  • Estos terrenos necesitan ser preservados por los valores enumerados anteriormente o por tener un valor agrícola, forestal, ganadero o por contar con riquezas naturales.

Existen dos clases de suelos no urbanizables:

  1. Especialmente protegido: cuando existe un plan general de protección. Este plan establece medidas precisas para su resguardo y protección de sus elementos naturales, donde existe una medida especial de prohibición de construcción. No pueden utilizarse, por su naturaleza y destino, a ninguna actividad que lesione el valor de su protección.
  2. Común o simple: es el suelo que no tiene una protección especial pero que está preservado en el desarrollo urbanístico. En él se permiten determinadas edificaciones y ciertas instalaciones urbanas.

3) Suelo urbanizable

Se integra por terrenos que no están en las categorías anteriores. Pueden ser objeto de transformación y urbanización cuando se prevea en el planeamiento urbano.

Se pueden distinguir dos tipos de suelos urbanizables:

  • Suelo urbanizable programado o sectorizado: son los terrenos que están previstos mediante el planeamiento municipal que poseen la capacidad de transformarse y ser urbanizados a corto o mediano plazo. Estos terrenos poseen una vía de acceso con rodado y posibilidades de acceder al suministro de los servicios esenciales.
  • Suelo urbanizable no programado ni sectorizado: estos suelos están constituidos por el resto de los terrenos unidos al suelo urbanizable. Pueden ser transformados en suelos urbanizables a largo plazo, porque no están incluidos en el planeamiento urbano y requieren de una ordenación previa.

Calificación del suelo

La calificación del suelo se refiere al uso y a sus posibilidades en cuanto a la edificación. Cada clase de suelo tendrá usos determinados, de acuerdo a la calificación urbanística.

Los usos a los que se destinan se resumen en los siguientes:

  • Usos generales. No se especifica qué tipo de edificación se hará en el suelo. Se refiere a destinos generales del suelo.
  • Usos específicos. Se refiere a destinos del suelo, y puede ser residencial, cultural, industrial, religioso, entre otros. De este modo, la edificación determinará el uso del suelo en cuestión.

En el momento de construir se deben conocer estas diferencias y sus particularidades.

José Manuel Sierra Álvarez
José Manuel Sierra Álvarez

Soy socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones, y cuento con una amplia trayectoria profesional de más de 25 años de experiencia.

Licenciado en Derecho por la Universidad de las Islas Baleares y abogado miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Baleares, en ejercicio desde 1993. Además, soy asesor inmobiliario adscrito al Colegio de Asesores Inmobiliarios del Colegio de Baleares.

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