El suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado son dos clases de terrenos. De cada una de estas calificaciones surgen los derechos y obligaciones de los propietarios.
El sistema urbanístico español establece qué acciones se pueden desarrollar, cuáles son las condiciones y limitaciones. Los dueños deben ajustarse a lo determinado según su terreno para evitar infracciones legales.
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Contacte con nosotrosSuelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado: conceptos vinculados
Para comprender las diferencias entre ambos tipos de suelos, es necesario conocer las respectivas definiciones y otras vinculadas.
Suelo urbano o urbanizable
Un terreno que se encuentre en alguna de estas tres categorías puede ser considerado suelo urbano:
- El suelo que posee acceso a rodado, energía eléctrica, abastecimiento y evacuación de agua al momento de realizarse el planeamiento general del municipio. Son terrenos que, a pesar de contar con los cuatro servicios básicos de un suelo urbano, deben ser adecuados a la malla urbana.
- Está integrado a un área consolidada de edificación. Es la propia Comunidad Autónoma la que determina esta zona, por lo que es necesario consultar en cada caso particular. En estas áreas, por lo general no se cuenta con los servicios básicos. Por ello, será necesario cumplir con las obligaciones legales para realizar la transformación urbanística que se requiere
- Suelo ya clasificado como urbanizable al momento de la sectorización. Es el caso de los terrenos que ya han sido sujetos a las diferentes actuaciones de urbanización y cuentan con la ordenación específica.
Solar
El suelo urbano para que sea edificable debe cumplir con la condición de solar. Esta se adquiere cuando su urbanización es acorde a las normas establecidas en el Ayuntamiento.
En algunos casos no se dispone de un plan específico, sin embargo, sí existen reglas generales que imperan en estas circunstancias. La parcela deberá:
- Contar con todos los servicios que se exigen para la clasificación de un suelo urbano.
- Poseer calzada y pavimento en la vía que da al frente.
Suelo urbano consolidado
El suelo urbano consolidado es el que se encuentra en la ciudad y no requiere de transformación urbanística. Es el que tiene la condición de solar y aquellos que para alcanzarla solo necesitan alguna obra a costa del propietario.
Las edificaciones en el suelo urbano consolidado se pueden realizar solo con la licencia.
Suelo urbano no consolidado
El suelo urbano no consolidado es aquel que precisa de la transformación urbanística. Estas parcelas están en la ciudad, pero requieren de actividades de urbanización.
Son muy habituales por el crecimiento poblacional y la expansión no uniforme de las localidades.
Las edificaciones en el suelo urbano no consolidado solo serán posibles con las reformas y transformaciones de urbanización en la zona.
Suelo urbano consolidado y no consolidado: obligaciones
Cuando se trata de propietarios de suelo urbano consolidado las obligaciones son menores. Entre estas se destacan:
- Completar la urbanización requerida para que la parcela se convierta en solar.
- Ceder solo terrenos fuera de alineaciones con el fin de ampliar calles cuando es necesario.
En el caso de los dueños de suelo urbano no consolidado, las obligaciones revisten una mayor afección. Los propietarios deberán realizar los siguientes pasos antes de proceder a la edificación.
- Ceder entre un 5% y un 15% del aprovechamiento urbanístico de manera gratuita a la Administración.
- Costear todos los gastos vinculados a la urbanización.
- Realizar los trámites de planeamiento de desarrollo, como el plan especial de reforma interior.
- Tramitar el proyecto de equidistribución.
Recalificación del suelo urbano consolidado en suelo urbano no consolidado
Años atrás había una clara tendencia jurisprudencial que sostiene la no recalificación del suelo urbano consolidado en suelo urbano no consolidado.
Entre los argumentos más utilizados por los jueces se encuentran:
- Los propietarios de estos terrenos ya habían realizado las acciones de urbanización exigidas en su momento.
- Los suelos disponen ya de todos los servicios.
Sin embargo, el Tribunal Supremo sentó nueva jurisprudencia en el año 2018 al afirmar que es posible la recalificación del suelo. Se manifiesta en esta sentencia la necesidad de adaptación de la jurisprudencia anterior.
La necesidad de un nuevo planeamiento puede dar lugar a la recalificación en suelo urbano no consolidado. Es decir, que cuando se requiere de una transformación, regeneración o rehabilitación del suelo puede convertirse en no consolidado.
Lo que se fundamenta en el hecho de que los propietarios tienen obligaciones en función de las actuaciones urbanísticas necesarias y no en la categorización previa.
Valor del suelo urbano no consolidado
El valor del suelo urbano no consolidado está por debajo del suelo urbano consolidado. Esto se debe a la imposibilidad de edificar momentáneamente sobre el mismo.
Para que una persona pueda comenzar su construcción necesitará acogerse a las reglas del ayuntamiento y realizar las actuaciones de urbanización.
Esta reducción en el coste de adquisición de un suelo urbano no consolidado suele ser una gran inversión para algunos. Si la persona está pensando en comprar para el futuro, se convierte en una alternativa barata y efectiva.
Con la expansión de las localidades, es muy probable que se convierta en un suelo urbanizado consolidado en un tiempo.
Diferencias entre el suelo urbano consolidado y el suelo urbano no consolidado
Si bien ambos suelos son dos categorías de un mismo tipo, el suelo urbano, existen diferencias entre ambos que afectan a los derechos y obligaciones de los propietarios. En especial, a los requerimientos que se vinculan con la posibilidad de edificar sobre estos terrenos.
En lo que refiere a los derechos, se podrá construir en el suelo urbano consolidado con la licencia correspondiente. En el no consolidado, el dueño correspondiente deberá en primer lugar llevar adelante todas las tareas de transformación urbanística según las reglas municipales y a costa del dueño.
Asimismo, en este último caso tendrán la obligación de ceder un porcentaje de su suelo al Ayuntamiento con los fines de urbanizar.
Los costos de adquisición de los dos tipos de suelos también difieren. Por lo que es necesario, antes de comprar, conocer cuál es el estado del terreno y las posibilidades que tiene cada uno.
Soy socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones, y cuento con una amplia trayectoria profesional de más de 25 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universidad de las Islas Baleares y abogado miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Baleares, en ejercicio desde 1993. Además, soy asesor inmobiliario adscrito al Colegio de Asesores Inmobiliarios del Colegio de Baleares.