La división horizontal

División horizontal

Un bien inmueble se puede dividir en distintas propiedades, cada una de ellas con su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad. En estos casos hablamos de la división horizontal, y a continuación vamos a explicar cómo se realiza este trámite.

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¿Qué es la división horizontal?

La división horizontal se produce cuando una edificación se divide en inmuebles registrales independientes, cada uno de los cuales tiene una participación en proporción a su superficie en la comunidad y a su referencia catastral a raíz de esa división.

Una vez que se hace la división horizontal, la estructura del inmueble queda modificada, dando lugar a distintas partes indivisibles.

¿Dónde se regula la división horizontal?

La división horizontal se regula en la Ley sobre Propiedad Horizontal. Se trata de una ley antigua, con más de 60 años de vigencia, por lo que durante este tiempo ha experimentado distintas reformas, alguna de ellas de forma reciente.

Por otra parte, la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y la Ley Hipotecaria también regulan algunos aspectos que guardan relación con la división horizontal. Igualmente, es importante recurrir a la jurisprudencia para saber cómo han tratado los tribunales este tema durante este tiempo.

Procedimiento para realizar la división horizontal

Para hacer una división horizontal en un edificio es necesario acudir a notaría, donde crearán las escrituras correspondientes o modificarán las ya existentes.

Dichas escrituras se llevarán después al Registro de la Propiedad, para inscribir cada una de las nuevas propiedades creadas legalmente, y a la Dirección General del Catastro.

A la hora de hacer una división horizontal es necesario presentar un importante número de documentos, que consisten básicamente en los siguientes:

  • Certificado de obra nueva.
  • Licencia de obras.
  • Plano descriptivo del inmueble.
  • Descripción del inmueble.
  • Licencia del ayuntamiento.
  • Solicitud a la Junta de propietarios.
  • Título de propiedad.
  • Licencia de división horizontal.
  • Tasación inmobiliaria.
  • Certificado de eficiencia energética.
  • Nota del Registro de la Propiedad.
  • Reservas de derechos.
  • Recibo de Impuesto de Bienes Inmuebles.
  • Estatutos de la comunidad.
  • Cédula de habitabilidad.
  • Escritura de obra nueva y división horizontal.
  • Valor y ficha catastral.
  • Nuevas cuotas de participación.
  • Licencia de primera ocupación.
  • Descripción de los elementos privativos.
  • Aprobación por parte de los titulares afectados.
  • Acta final de obra.

¿Cómo se solicita copia de la escritura de división horizontal?

La escritura de división horizontal puede estar en poder del administrador de fincas, pero no necesariamente tiene que ser así. Pero sí se puede encontrar con mayor seguridad en el Registro de la Propiedad correspondiente a la zona en que se encuentra el inmueble.

Para pedir una copia de la escritura de división horizontal hay que aportar diversos documentos públicos de carácter notarial, administrativo y judicial.

Por otra parte, si lo que se desea es solicitar la escritura de división horizontal de un inmueble nuevo, habrá que acudir a la licencia de obras y buscar cada uno de los elementos privativos que contenga.

Por el contrario, si se desea consultar la división horizontal de un edificio antiguo, ya no hay que presentar la licencia de obras, si bien esta se puede consultar para ver que la división del edificio se ha realizado de forma correcta.

¿Qué tipos de división horizontal se pueden hacer?

Se pueden realizar los siguientes tipos de división horizontal:

División horizontal de vivienda

Para hacer una división horizontal de viviendas hay que presentar un certificado técnico que acredite las superficies que corresponden a cada una de las viviendas, para lo cual es necesario hacer una medición de forma previa.

División horizontal de locales

Existe la posibilidad de dividir un local de grandes dimensiones en una serie de locales de menor tamaño, solicitando para ello una licencia municipal.

Si son locales que ya se utilizaban de forma independiente y que están separados, basta con presentar un certificado técnico.

Los locales que resultan de dividir el local tienen que cumplir con una serie de requisitos mínimos en su uso. Dichos requisitos se refieren al uso comercial del local, requiriéndose que su acceso principal sea accesible.

División horizontal tumbada

Se produce una división horizontal tumbada cuando el inmueble ocupa distinta porción de parcela.

Es el caso de los chalets adosados, y también de edificaciones en las que es necesario hacer una división pero que ocupan en una misma parcela que no se puede dividir.

División de edificio antiguo

A la hora de dividir un edificio antiguo se puede hacer una división jurídica de unas viviendas que físicamente ya estaban separadas o que no lo estaban.

En el primer caso habría que presentar un certificado técnico, mientras que en el segundo se deberá realizar un proyecto.

División de edificio nuevo

Para hacer una división horizontal en un edificio nuevo hay que presentar el proyecto del edificio en notaría.

También se puede hacer una división horizontal en la construcción antes de la misma, la cual tendrá que ser confirmada cuando finalice la obra.

José Manuel Sierra Álvarez
José Manuel Sierra Álvarez

Soy socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones, y cuento con una amplia trayectoria profesional de más de 25 años de experiencia.

Licenciado en Derecho por la Universidad de las Islas Baleares y abogado miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Baleares, en ejercicio desde 1993. Además, soy asesor inmobiliario adscrito al Colegio de Asesores Inmobiliarios del Colegio de Baleares.

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