En algunas ocasiones, necesitamos demostrar que somos los propietarios de un determinado bien inmueble. Si el derecho de propiedad sobre él está inscrito en el Registro de la Propiedad, no hay ningún problema. Esa inscripción acreditará la propiedad sobre el inmueble.
Pero también puede suceder que, por cualquier razón, no se encuentre inscrito ese derecho (recordemos que este no es un paso obligatorio, aunque sí muy aconsejable).
Es en este punto cuando puede surgir el problema. Aunque es un problema que tiene solución: si se quiere inscribir por vez primera un inmueble en el Registro y no se dispone de título suficiente para la inscripción directa, es común utilizar el expediente de dominio.
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Contacte con nosotros¿En qué consiste un expediente de dominio?
El expediente de dominio es un procedimiento legal que permite inscribir en el Registro de la Propiedad un bien inmueble no inscrito antes. Es lo que se conoce como inmatriculación.
Con este trámite, el inmueble que no está registrado en favor de nadie puede ser inmatriculado, es decir, inscrito en el Registro por primera vez.
Se trata de un procedimiento muy importante. Sin él, no es posible demostrar quién es el titular de cualquier inmueble no registrado, lo que puede acarrear importantes problemas legales.
¿Quién y cuándo realiza el expediente de dominio?
Hasta la promulgación de la Reforma de la Ley Hipotecaria, era preciso recurrir a los juzgados. Pero, tras su aprobación, se permite acudir a una notaría y realizar allí el correspondiente expediente de dominio. De este modo, el instructor del expediente pasa de ser un juez a ser un notario.
Otro cambio importante es que, antes, el juez, practicadas todas las pruebas, decidía a favor o en contra de la solicitud. Pero, ahora, el notario no adopta ninguna decisión. Solo hay que esperar a que ningún interesado se oponga para conseguir la inmatriculación.
El expediente de dominio también se utiliza para lo que se conoce como la reanudación del tracto sucesivo.
Cuando se le compra un inmueble a un propietario anterior que no tenía inscrita su propiedad en el Registro, se debe iniciar este expediente de dominio para ponerlo a nombre del nuevo comprador.
Para ello, hay que aportar el documento de adquisición y todos los que justifiquen las adquisiciones de los titulares anteriores. Y, por supuesto, los que se considere oportuno, por ejemplo:
- Contratos de compraventa.
- Testamentos.
- Declaraciones de herederos.
- Recibos de pago de impuestos.
Asimismo, el expediente de dominio permite regularizar los excesos de cabida, cuando la superficie que aparece en el Registro de la Propiedad no coincide con la real del inmueble.
Pero, si la rectificación de la superficie no supera el 5%, no hace falta el expediente. Basta, en ese caso, con un certificado técnico. Y tampoco es necesario cuando la rectificación no exceda del 10% y la propuesta coincida con la del catastro.
¿Qué documentación se requiere?
El procedimiento se inicia con la solicitud del promotor del expediente, dirigida a una notaría del distrito donde esté ubicado el inmueble o de un distrito colindante.
A esta solicitud se unen los documentos necesarios, antes mencionados, y otros que resulten pertinentes, como los siguientes:
- Descripción literal de la finca, que debe coincidir con la certificación catastral, salvo que el promotor demuestre la existencia de discrepancia.
- Datos personales del promotor y su domicilio a efectos de notificación.
- Título de propiedad del inmueble que se pretende inmatricular, que demuestre el dominio del promotor del expediente sobre el mismo.
- Certificación catastral que describa la parcela o parcelas, y que se corresponda con la descripción literal y gráfica de la finca a inmatricular. En la certificación catastral ha de constar también la identificación de los titulares de las parcelas (si son distintos) y sus colindantes.
- Identificación de todos los derechos que se hayan constituido sobre la finca, como cargas o gravámenes, así como el nombre de los titulares de esos derechos.
- Identificación de los poseedores del inmueble y del arrendatario, si es una vivienda.
¿Cómo es el procedimiento de expediente de dominio?
Recibida la solicitud, el notario levanta acta, a la que incorpora toda la documentación presentada. Luego, remite copia al Registro de la Propiedad, solicitando la expedición de una certificación que acredite que la finca no está inscrita. Hay un plazo de 15 días para emitir esa certificación.
Si la finca consta inscrita o es de dominio público, el registrador deniega la anotación preventiva y el notario archiva el expediente.
En cambio, si la calificación es positiva, el notario comunica esta pretensión de inmatriculación a todos los interesados, como pueden ser:
- Los titulares de las cargas y derechos que afectan al inmueble.
- La persona de quien proviene el inmueble o sus causahabientes, si son conocidos.
- El ayuntamiento en el que se encuentra la finca.
- Los propietarios de las fincas colindantes.
Los interesados podrán presentar alegaciones en el plazo de un mes desde la notificación. Transcurrido ese plazo sin que ningún interesado se oponga a la inmatriculación, el notario cerrará el expediente y remitirá copia al registrador para su inscripción a favor del promotor.
El procedimiento en caso de oposición a la inscripción por un interesado
Si algún interesado se opone, el expediente finaliza sin producirse la inmatriculación y queda abierta la opción de recurrir a la vía judicial. Esta oposición debe realizarse explicando bien las causas y aportando todo tipo de pruebas que las justifiquen.
El promotor, en esta situación, podrá recurrir al procedimiento declarativo correspondiente, normalmente el ordinario.
Este procedimiento declarativo es un trámite judicial que requiere la intervención tanto de un abogado como de un procurador. Se inicia interponiendo la correspondiente demanda, sujeta a lo previsto por la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Resulta esencial, en este punto, la comprobación por parte del juez de las alegaciones presentadas por quienes se han opuesto en el procedimiento notarial.
Recordamos, por último, que, tanto para el expediente de dominio como para el hipotético procedimiento judicial, resulta muy conveniente contar con el asesoramiento de abogados expertos en la materia.
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