Un contrato privado en donde se establecen unas arras tiene fecha de vencimiento o caducan. Las arras tienen un plazo y, cuando una de las dos partes no cumple, se puede considerar que se ha incumplido el contrato, lo que se traduce en consecuencias considerables, desde perder el dinero otorgado hasta devolver el doble de ese monto, según se trate del comprador o del vendedor.
De ahí la importancia de leer con detenimiento las condiciones detrás de esta figura tan utilizada para la firma de inmuebles.
Podemos ayudarle
En Sierra Abogados encontrará abogados especialistas en derecho inmobiliario en Mallorca. Si necesita un despacho con amplia experiencia en la materia, contacte con nosotros e infórmese sin compromiso.
Contacte con nosotros¿Qué son las arras?
Las arras es un término que se utiliza como garantía de la compra de un bien mueble o inmueble. Hay diferentes tipos de arras: penales, confirmatorias y penitenciales, pero son éstas últimas las que más se utilizan para los procesos de compraventa.
Este tipo de arras forman parte de los contratos privados entre los compradores y los vendedores. En ese contrato, las dos partes interesadas firman un contrato de carácter privado en el cual se acuerdan las condiciones de la compraventa, así como otros términos de vital importancia para cerrar el precio final.
También en ese documento se determina un monto que se entrega a modo de adelanto del precio final, el cual suele representar el 10% del precio de la vivienda.
En el caso de las arras penitenciales, las más utilizadas para este tipo de procedimientos, las partes no están obligadas a continuar con el trato, pero sí hay una penalización y las arras son las que se considerarán como parte de esa penalización.
En este sentido, es importante destacar que la figura de arras penitenciales está contemplada bajo el artículo 1454 del Código Civil, el cual indica lo siguiente:
Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
Efectivamente, un contrato con arras de este tipo puede rescindirse, pero las arras será la penalización. Si el contrato es incumplido por parte del comprador, perderá el dinero abonado, mientras que, si el contrato es incumplido por el vendedor, éste deberá devolver las arras por duplicado.
¿Las arras pueden vencerse?
Las arras pueden vencerse, tienen un plazo determinado y cuando ese plazo no se respeta se considera que se ha violado el contrato. Las consecuencias son las anteriores, perder el importe abonado bajo la figura de arras o devolver dicho monto multiplicado por dos.
Es importante destacar que la compraventa de una vivienda está compuesta por varias fases.
Cuando un comprador y un vendedor establecen un acuerdo de palabra por un inmueble, el siguiente paso es hacer un contrato privado y establecer las arras:
- Es la garantía para el comprador de que el vendedor no venderá el inmueble a ningún otro interesado.
- También la garantía para el vendedor de que la persona va a hacer la compra bajo las condiciones establecidas, incluidos los períodos de tiempo.
Entre la firma del contrato firmado, la entrega de arras y la posterior firma del documento de compraventa frente a un Notario, hay un tiempo determinado, previamente establecido en el contrato de arras, el cual debe ser respetado de forma precisa por las dos partes involucradas, porque de lo contrario se arriesgan a perder una cantidad importante de dinero.
En este sentido, la firma del documento de compraventa ante el Notario no es fijada en ese contrato, pero sí se establece una fecha o plazo máximo. Esa fecha se calcula en función de los imprevistos más comunes que suelen aparecer en este tipo de situaciones, pero si todo sale bien, lo más común es que ese contrato se firme antes de dicha fecha.
El tiempo o plazo establecido no es unidireccional, las dos partes involucradas deben llegar a un acuerdo conveniente. De ahí la importancia de que las dos partes estén correctamente asesoradas, para que el tiempo máximo establecido para la firma sea calculado correctamente.
¿Qué pasa si vence el contrato de arras?
La respuesta, entonces, ante la pregunta de si las arras se vencen es positiva y las consecuencias pasan por perder ese dinero, si quien incumplió el contrato es el comprador, o devolver el doble de ese monto si el que incumplió el contrato es el vendedor.
Al vencerse el plazo de la firma, se considera que las arras se han vencido y ha habido una violación del contrato.
¿Es posible solicitar una prórroga?
Es posible solicitar una prórroga de esa fecha; sin embargo, solicitarla no es garantía de obtenerla, a menos que se trate de situaciones de fuerza mayor como el fallecimiento de una de las personas involucradas.
En caso contrario, la prórroga será concedida en función de las razones para solicitarla y la buena fe existente entre las partes.
La razón o explicación detrás de la solicitud del aplazamiento es otro aspecto importante porque también se utilizará para determinar una nueva fecha para la firma del documento final. Cuando las motivaciones para aplazar la firma son razonables, es relativamente sencillo que las partes lleguen a un acuerdo de buena fe. Lo que es menos probable es lograr un segundo aplazamiento.
Cuando se firman las arras, las dos partes involucradas asumen unas responsabilidades y obligaciones que deben cumplir en los tiempos contemplados en dicho contrato. De no hacerlo, la consecuencia es perder el dinero, el cual es una calidad elevada considerando que en la mayoría de los casos equivale al 10% del precio de la venta. Las consecuencias son aún peores para el vendedor.
Conclusión
Es importante considerar los plazos de vencimiento de las arras para establecer los tiempos necesarios de la firma del documento, siempre considerando los imprevistos más comunes que suelen aparecer e incluso dando un poco más de tiempo adicional.
De esa forma, las dos partes involucradas estarán mucho más tranquilas al momento del surgimiento de cualquier contratiempo. También es posible solicitar una prórroga, pero es necesario que las dos partes estén de acuerdo y actúen de buena fe.
El asesoramiento de un profesional en ese proceso de compraventa es determinante para garantizar el mejor resultado en el menor tiempo posible y sin ningún tipo de penalización.
Soy socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones, y cuento con una amplia trayectoria profesional de más de 25 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universidad de las Islas Baleares y abogado miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Baleares, en ejercicio desde 1993. Además, soy asesor inmobiliario adscrito al Colegio de Asesores Inmobiliarios del Colegio de Baleares.