Por el contrato de arras, comprador y vendedor entregan una cantidad de dinero como forma de confirmar el compromiso mutuo de celebrar un contrato de compraventa en el futuro.
Un requisito imprescindible para la validez de un contrato de arras, por tanto, es pactar el plazo para la celebración del contrato de compraventa. A continuación, vamos a ver qué importancia tiene la fijación de ese plazo de cara a un posible incumplimiento.
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Contacte con nosotros¿A qué se obligan las partes en un contrato de arras?
El contrato de arras tiene como objetivo principal asegurar la celebración de un contrato de compraventa en un plazo acordado por las partes, además de establecer las consecuencias de un posible incumplimiento.
Cuando se celebra un contrato de arras, cada parte adquiere unas obligaciones:
- El comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como muestra de su compromiso de que, en el plazo acordado, realizará la compra del inmueble al precio y en las condiciones pactadas.
- El vendedor se compromete a su vez a reservar el inmueble para el comprador durante el plazo de vigencia del contrato de arras, no vendiéndolo a ningún otro interesado.
Si, llegado el vencimiento del plazo, no se cumplen las obligaciones contraídas, se estará ante un incumplimiento del contrato de arras, con las consecuencias que se hayan pactado entre las partes.
¿Qué ocurre cuando vence el plazo pactado en un contrato de arras?
De acuerdo con lo expuesto, las partes deben dar cumplimiento a lo acordado dentro del plazo fijado, por lo que, si llegado ese plazo, el comprador decide no comprar, o pretende alterar las condiciones, o el vendedor decide no vender o ya ha vendido el inmueble a otra persona, se produce un incumplimiento del contrato.
Las consecuencias de este incumplimiento dependen del tipo de arras que se hayan pactado:
- Si se pactaron arras penitenciales, el comprador que incumpla perderá el dinero entregado, y el vendedor que incumpla deberá devolver el doble de esa cantidad.
- Si se pactaron arras confirmatorias o arras penales, la otra parte podrá exigir el cumplimiento de lo estipulado, o, a cambio, el pago de una indemnización o el de la penalización que se hubiera pactado.
- En algunos casos, cabe incluso que el incumplidor deba hacer frente a la indemnización y al pago de intereses y, a la vez, se vea obligado a celebrar el contrato de compraventa.
Como puede verse, las consecuencias del vencimiento del plazo dependen tanto del tipo de contrato de arras que se celebró como de los pactos concretos que hubieran realizado las partes, y que deberán constar claramente en el contrato.
¿Se puede renegociar el plazo pactado en el contrato de arras?
En principio, el vencimiento del plazo sin celebrar la compraventa supone automáticamente un incumplimiento de contrato, con las consecuencias que hemos explicado, pero en algunos casos es posible renegociar el plazo, si el único motivo del incumplimiento es la imposibilidad de ajustarse al tiempo acordado.
No obstante, ninguna de las partes tiene la obligación de renegociar el plazo, así que esa posibilidad depende de la voluntad de ambas.
Los casos en los que puede pedirse más claramente una ampliación del plazo es cuando el incumplimiento del contrato se debe a una causa de fuerza mayor, siempre que esta suponga únicamente la imposibilidad de ajustarse al tiempo acordado.
Por otro lado, la denegación de la hipoteca no se considera una causa de fuerza mayor (aunque se pueden pactar sus consecuencias en el contrato), pero, si en vez de denegarse, lo que ocurre es que no es posible obtenerla en plazo, sí podría ser un motivo para intentar la ampliación de este.
Por todo lo expuesto, queda claro que la fijación del plazo del contrato de arras no debe ser una decisión tomada a la ligera, sino que hay que valorar todas las circunstancias y adelantarse a los inconvenientes, para evitar que se produzca un incumplimiento de contrato por haber pactado un tiempo insuficiente.
Soy socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones, y cuento con una amplia trayectoria profesional de más de 25 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universidad de las Islas Baleares y abogado miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Baleares, en ejercicio desde 1993. Además, soy asesor inmobiliario adscrito al Colegio de Asesores Inmobiliarios del Colegio de Baleares.