El planeamiento municipal tiene por objeto regular la configuración y crecimiento de la ciudad, planificar las infraestructuras, ubicar las dotaciones para usos públicos y regular el uso del suelo. Como consecuencia de la nueva regulación, puede ocurrir que algunos inmuebles ya construidos no se ajusten a la planificación prevista y por tanto sean de algún modo incompatibles con esta, lo que determina que se encuentren en situación de fuera de ordenación.
A continuación, vamos a ver en qué consiste la situación de fuera de ordenación de un inmueble, qué modalidades existen y qué implicaciones tiene en los derechos y obligaciones del propietario.
Podemos ayudarle
En Sierra Abogados somos abogados especialistas en Derecho Urbanístico en Baleares. Si necesita un despacho con amplia experiencia en la materia, contacte con nosotros e infórmese sin compromiso.
Contacte con nosotros¿Qué significa que un inmueble está en situación de fuera de ordenación?
Un inmueble se encuentra en situación de fuera de ordenación cuando la realidad física resulta incompatible con la ordenación urbanística vigente. Esta situación se produce cuando el inmueble se construyó conforme a la legislación vigente en aquel momento, pero un cambio en el planeamiento provoca su incompatibilidad con la ordenación prevista.
La situación de fuera de ordenación puede ser relativa o absoluta:
- Es relativa cuando existe una disconformidad parcial con el planeamiento y se puede subsanar en el futuro, ya que no impide la ejecución del planeamiento, simplemente no se adapta a él. Se le aplica un régimen más flexible que a los inmuebles en situación de fuera de ordenación absoluta.
- Es absoluta cuando el inmueble es totalmente incompatible con el nuevo planeamiento, y será necesaria la demolición cuando se produzca el desarrollo urbanístico de ese suelo.
- Por ejemplo, estaría en situación de fuera de ordenación absoluta una vivienda ubicada en un suelo que figura como dotacional en el planeamiento y que por tanto está reservado a equipamientos municipales (centros de salud, deportivos, escolares, etc.) o en un suelo reservado a viales.
En determinadas comunidades autónomas, existe una figura análoga a la de fuera de ordenación, conocida como asimilado a fuera de ordenación, que es la que existe cuando la edificación se construyó desde el primer momento sin cumplir con la legalidad (sin licencia o contra lo autorizado en ella), pero ha prescrito con respecto a ellas la acción de la Administración para restablecer la legalidad (normalmente, mediante la demolición). Suelen tener un régimen legal similar al de fuera de ordenación relativa.
¿Cómo se sabe cuándo un inmueble está en situación de fuera de ordenación relativa?
La competencia legislativa en materia urbanística corresponde principalmente a las comunidades autónomas, por lo que la legislación estatal contempla fundamentalmente normas generales o aspectos básicos que se deben respetar en todo el territorio nacional.
En consecuencia, el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, únicamente alude a la situación de fuera de ordenación, pero habrán de ser las comunidades autónomas las que establezcan las distintas modalidades, en su caso, y las limitaciones exactas que le afectan, y estas normas de uso serán concretadas por las normas urbanísticas municipales.
En cuanto a la situación de fuera de ordenación de un inmueble en concreto, es algo que se deduce de la comprobación de las zonas delimitadas por el planeamiento general y de los usos correspondientes a cada zona.
A efectos prácticos, se pueden consultar los planos urbanísticos de cada municipio en la web del ayuntamiento correspondiente (o presencialmente, acudiendo allí), y ver qué tipo de suelo afecta a la edificación. Cada tipo de suelo tiene una regulación concreta de usos permitidos y prohibidos, que se puede consultar también en el Plan General de Ordenación Urbana (o Plan General Municipal de Ordenación), donde se puede comprobar si son compatibles con el inmueble en todo o en parte.
¿Qué limitaciones supone la situación de fuera de ordenación relativa?
Aunque las limitaciones deben establecerlas la legislación autonómica y la municipal, y por tanto pueden variar de un territorio a otro, de forma general, la situación de fuera de ordenación relativa tiene las siguientes consecuencias:
- No se permiten cambios de uso, debiendo mantenerse el uso preexistente o, como mucho, un uso compatible con la nueva ordenación (aunque en el momento en que se edificó se permitieran otros).
- Con carácter general, no se admiten más obras que las de conservación y mantenimiento, que tengan por objeto mantener las condiciones de seguridad, salubridad y ornato, y las pequeñas reparaciones.
- En algunos casos se pueden permitir obras que vayan más allá, siempre que no agraven la disconformidad del inmueble con la norma (por ejemplo, pequeñas reformas o mejoras). Están prohibidas todas las obras que supongan ampliación, reforma o consolidación que impliquen aumentar el volumen construido, alterar elementos estructurales o incrementar el valor de expropiación.
¿Qué otras implicaciones tiene que un inmueble esté en situación de fuera de ordenación relativa?
Además de las restricciones de uso y las limitaciones en las obras permitidas, tener una propiedad en situación de fuera de ordenación relativa tiene otras consecuencias prácticas que conviene tener en cuenta (sobre todo si se está barajando la posibilidad de comprar un inmueble en esta situación):
- En relación con las posibilidades de venta y registro, el inmueble puede ser vendido sin problema, e incluso inscribirse en el Registro de la Propiedad, pero es posible que se haga constar en la inscripción su situación urbanística especial, lo que afecta a su valor y a las posibilidades de enajenación posterior.
- En cuanto a su valoración, como es lógico, la tasación del inmueble se verá depreciada.
- Las posibilidades de obtener financiación ajena, por ejemplo, mediante hipoteca, también se reducen significativamente. Algunas entidades perciben mayores riesgos en la operación y se niegan a conceder una hipoteca.
¿Qué se puede hacer si se compra un inmueble que está fuera de ordenación sin saberlo?
El artículo 27.2.a) del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, de aplicación estatal, establece que en las enajenaciones de terrenos deberá hacerse constar su situación urbanística, y si cuentan con edificaciones fuera de ordenación. La omisión de este dato faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de 4 años y exigir la indemnización correspondiente de acuerdo con la legislación civil.
Además, cabe la posibilidad de ejercitar la reclamación por vicios ocultos (artículo 1484 y siguientes del Código Civil) en un plazo de 6 meses desde la entrega del inmueble, siempre que se cumplan los requisitos para ello:
- Que el hecho no fuera conocido ni fácilmente detectable por el comprador, lo que se puede apreciar si el vendedor no informa expresamente al comprador, como es su obligación (tal y como establece la legislación urbanística estatal).
- Que esa circunstancia disminuya o limite el uso del inmueble de tal modo que el comprador no lo hubiera adquirido de haberlo sabido, o no al precio que pagó. Está claro que la limitación en las obras permitidas y la devaluación del inmueble que supone la situación de fuera de ordenación cumplen normalmente este requisito.
- Que la situación de fuera de ordenación existiera antes de la compraventa.
Con esta acción, el comprador podrá pedir una rebaja proporcional en el precio o incluso la resolución del contrato, si el problema es grave.
Soy socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones, y cuento con una amplia trayectoria profesional de más de 25 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universidad de las Islas Baleares y abogado miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Baleares, en ejercicio desde 1993. Además, soy asesor inmobiliario adscrito al Colegio de Asesores Inmobiliarios del Colegio de Baleares.