Las comunidades de vecinos, mediante las reuniones de la junta de propietarios, adoptan acuerdos que afectan tanto a la administración como al uso de los elementos comunes y a las obligaciones de los comuneros.
Estos acuerdos quedan recogidos en las actas de la comunidad, que tienen carácter vinculante para todos los propietarios. Sin embargo, la Ley de propiedad horizontal admite que, en determinadas circunstancias, dichos acuerdos puedan ser impugnados judicialmente.
Podemos ayudarle
En Sierra Abogados somos abogados especialistas en propiedad horizontal en Mallorca. Si necesita un despacho con amplia experiencia en la materia, contacte con nosotros e infórmese sin compromiso.
Contacte con nosotros¿En qué casos se pueden impugnar los acuerdos de la junta de propietarios?
El artículo 18.1 de la Ley de propiedad horizontal establece de forma expresa los supuestos en los que un acuerdo de la junta puede ser impugnado:
- Cuando sea contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad.
- Cuando resulte gravemente lesivo para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
- Cuando suponga un grave perjuicio para algún propietario que no tenga la obligación jurídica de soportarlo.
- Cuando se haya adoptado con abuso de derecho.
Estos motivos se refieren tanto a defectos de fondo (por ejemplo, la adopción de acuerdos ilegales) como a defectos de forma (convocatorias irregulares, falta de quórum, indebida privación de voto, entre otros).
¿Quién puede impugnar los acuerdos?
No todos los propietarios pueden impugnar los acuerdos de la junta, sino solo los que cumplan los requisitos de legitimación establecidos en el artículo 18.2 de la Ley de propiedad horizontal:
- Quienes hubieran votado en contra del acuerdo en la junta, siempre que lo hayan hecho constar expresamente en el acta.
- Los propietarios ausentes en la votación.
- Los propietarios que hubieran sido indebidamente privados de su derecho a voto.
En todos los casos, es necesario que el propietario esté al corriente en el pago de sus deudas con la comunidad o que haya consignado judicial o notarialmente el importe debido.
¿Qué propietarios no tienen derecho de voto?
No pueden votar en la junta los propietarios que no se encuentren al corriente de sus deudas vencidas con la comunidad en el momento de iniciarse la junta, salvo que previamente las hayan impugnado judicialmente o consignado su importe. Estos comuneros pueden asistir con voz pero sin voto, y su cuota no se computa en las mayorías exigidas.
Si un propietario es privado del derecho de voto sin concurrir estas causas legales, estará legitimado para impugnar el acuerdo al haber sido indebidamente privado de su participación.
¿Qué requisito debe cumplir cualquier propietario que desee impugnar un acuerdo?
Con carácter general, el propietario debe acreditar estar al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad o haber consignado previamente su importe.
La única excepción es cuando la impugnación se dirija contra un acuerdo relativo a la determinación o modificación de las cuotas de participación. En ese caso, puede impugnar incluso quien no se encuentre al corriente.
¿Cuál es el plazo legal para impugnar los acuerdos de la junta?
El artículo 18.3 de la Ley de propiedad horizontal fija dos plazos de caducidad:
- 3 meses para los acuerdos que, sin ser contrarios a la ley o a los estatutos, resulten lesivos para la comunidad o para algún propietario, o se hayan adoptado con abuso de derecho. Sería el caso de una obra aprobada que beneficia solo a unos pocos propietarios pero cuyo coste se distribuye entre todos.
- Un año para los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos. Ejemplo de acuerdo impugnable de este tipo sería aquel por el que se modifiquen las cuotas de participación sin unanimidad.
El cómputo del plazo depende de si el propietario asistió o no a la junta:
- Para los asistentes, el plazo comienza el mismo día de la adopción del acuerdo.
- Para los ausentes, desde la notificación del acta conforme al artículo 9 de la Ley de propiedad horizontal.
¿Se puede acudir directamente a la vía judicial?
Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, no es posible acudir directamente a los tribunales. Antes se debe intentar un procedimiento de negociación extrajudicial a través de un medio adecuado de solución de controversias (MASC).
La solicitud de negociación suspende el cómputo del plazo de caducidad hasta que concluya, ya sea por acuerdo o por fracaso de la mediación.
De no justificar que se ha intentado la negociación por un MASC, la demanda judicial será inadmitida.
Además, con independencia de esta exigencia legal, siempre cabe la posibilidad de que un propietario intente, previamente, un acuerdo amistoso con la junta de propietarios, lo que puede simplificar el conflicto.
¿Cómo se impugnan judicialmente los acuerdos de la junta?
Si la vía extrajudicial no prospera, el propietario puede interponer demanda ante el juzgado de primera instancia del lugar donde se ubique la finca. El procedimiento se tramita conforme a las reglas del juicio ordinario previstas en el artículo 249.1.8.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y requiere la intervención de abogado y procurador.
La demanda debe ir acompañada de la documentación relevante, en particular el acta de la junta y la convocatoria. Durante el proceso, el juez puede, si lo solicita el demandante y se acredita la necesidad, acordar la suspensión cautelar del acuerdo impugnado.
El procedimiento concluye con sentencia que declara la nulidad o la validez del acuerdo. La nulidad puede afectar solo al acuerdo concreto o, si el defecto es muy grave, a la totalidad de la junta.
Soy socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones, y cuento con una amplia trayectoria profesional de más de 25 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universidad de las Islas Baleares y abogado miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Baleares, en ejercicio desde 1993. Además, soy asesor inmobiliario adscrito al Colegio de Asesores Inmobiliarios del Colegio de Baleares.