El Gobierno de Baleares ha creado recientemente un procedimiento de legalización extraordinaria para facilitar el restablecimiento de la legalidad urbanística en caso de edificaciones y construcciones que se encuentran fuera de ordenación.
Pero ¿qué significa que una edificación esté fuera de ordenación? Para poder acogerse a este régimen excepcional, es necesario saber en primer lugar cuándo existe la situación de fuera de ordenación. Además, se trata de un concepto de aplicación común a todas las comunidades autónomas y que conviene conocer.
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Contacte con nosotros¿Qué significa que una edificación está fuera de ordenación?
Se dice que un edificio, construcción, instalación o uso urbanístico está fuera de ordenación cuando no se ajusta a la normativa urbanística vigente.
Los ayuntamientos tienen por ley la facultad de diseñar el planeamiento del territorio municipal, asignando a cada porción de suelo un concreto uso urbanístico.
De esta calificación se derivan unos usos permitidos y otros prohibidos para cada zona concreta, y las normas que regirán las posibilidades urbanísticas de acuerdo con la legislación autonómica y la municipal, como es la exigencia de una parcela mínima, la altura máxima permitida, el límite de la superficie edificable o un destino determinado para el terreno o para la edificación construida.
Pero puede que algunas edificaciones o construcciones no se ajusten a esas normas, lo que puede ocurrir por los siguientes motivos:
- Porque se haya construido sin respetar lo que dicta el planeamiento o sin obtener la licencia preceptiva, y haya transcurrido el plazo de que dispone la Administración para exigir el restablecimiento de la legalidad.
- Se encuentran fuera de ordenación por este motivo, por ejemplo, las viviendas sin licencia o las que se han construido en suelo no apto para ello, superando los límites de edificación, no respetando la estética impuesta para la zona, edificando sin ajustarse a las normas de edificación, y otros casos similares.
- Porque una edificación que se construyó cumpliendo la normativa vigente en el momento de su construcción se vea afectada por una modificación del planeamiento, de modo que resulte ser incompatible con lo que establece el nuevo planeamiento para ese suelo en concreto. Es decir, una vivienda legal se puede convertir de algún modo en ilegal a causa de una modificación del planeamiento. Entonces se dice que está fuera de ordenación.
A modo ilustrativo, cabe mencionar como ejemplos de edificaciones fuera de ordenación esas construcciones rurales, unifamiliares y aisladas que acaban viéndose rodeadas por edificaciones modernas en la periferia de algunas ciudades. El destino de esas edificaciones es acabar siendo absorbidas por el desarrollo urbanístico.
¿Qué consecuencias tiene que una construcción se encuentre fuera de ordenación?
Las construcciones e instalaciones que se encuentran fuera de ordenación están sujetas a determinadas limitaciones, como las siguientes:
- En general, no se podrán realizar obras en las edificaciones que supongan aumento de volumen, o que conlleven su modernización o impliquen un aumento de su valor de expropiación, pero sí se permite la realización de las reparaciones necesarias para mantenerlas y conservar las condiciones de seguridad, salubridad y habitabilidad, en su caso.
- Si se trata de edificaciones construidas conforme a la normativa derogada, se podrán realizar las obras necesarias para mantener las condiciones de salubridad y conservación, y se permitirá el mantenimiento de los usos preexistentes dentro de los límites que marque la normativa vigente.
- Si se trata de una edificación irregular construida sin licencia o no siendo válida esta, no podrá acceder a los servicios básicos ni podrá recibir autorización sobre ninguna actuación que le afecte mientras no se dicte la correspondiente autorización administrativa. Mientras esto ocurra, la edificación se encuentra en situación de ilegalidad y no se permite hacer ningún tipo de obra sobre ella.
El destino de las construcciones e instalaciones que se encuentran fuera de ordenación es restablecer la legalidad urbanística, si existe alguna posibilidad para ello (en forma de procedimiento de legalización extraordinaria, en algunos casos) o la demolición o expropiación, según el supuesto que haya dado lugar a su situación, y la posterior construcción de otro edificio o instalación que se ajuste al planeamiento urbanístico.