El Decreto Ley 3/2024, de 24 de mayo, de medidas urgentes de simplificación y racionalización administrativas de las administraciones públicas de las Illes Balears recientemente aprobado por el Gobierno Balear prevé, entre otras medidas, un procedimiento para legalizar las construcciones edificadas en suelo rústico que se encuentran fuera de ordenación y para las cuales han transcurrido los plazos para restablecer la legalidad urbanística.
¿Qué viviendas se ven afectadas por la nueva normativa?
El decreto ley prevé que puedan acogerse a este régimen de legalización extraordinario todas las edificaciones, construcciones, instalaciones y usos existentes en suelo rústico que se encuentren fuera de ordenación por no cumplir con la normativa urbanística vigente, para las que haya prescrito el derecho de la Administración a exigir el restablecimiento de la legalidad.
Se trata de edificaciones y usos que están fuera de ordenación, bien por haberse construido sin licencia, o bien por haberse construido de acuerdo a una legislación anterior incompatible con el planeamiento actual, y que están en una situación de limbo jurídico.
En cuanto al plazo de prescripción del restablecimiento de la legalidad, existen algunos casos especiales:
- Si se trata de construcciones ubicadas en suelos incluidos en el ámbito de la Ley 1/1991, de 30 de enero, de espacios naturales y de régimen urbanístico de las áreas de especial protección de las Islas Baleares, podrán acogerse a esta medida las edificadas con anterioridad al 10 de marzo de 1991.
- Si los usos o cambios de uso están vinculados a construcciones, edificaciones o instalaciones que hayan incurrido en la comisión de una infracción urbanística, se podrán legalizar cuando haya prescrito la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística en relación con el uso irregular.
- El plazo de prescripción se contará desde la fecha en que se implantó el uso, si fue anterior a la entrada en vigor de la Ley de ordenación y uso del suelo, de 29 de mayo de 2014, o desde la fecha en que finalizan, si se implantaron con posterioridad a esta ley.
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Contacte con nosotros¿Qué edificaciones quedan excluidas de la nueva regulación?
No se podrá aplicar el procedimiento extraordinario de legalización previsto en el Decreto Ley a las siguientes edificaciones y construcciones:
- Las que estén sujetas a expropiación, cesión obligatoria y gratuita o derribo, conforme al planeamiento vigente.
- Las situadas en suelo de dominio público, en zona de protección de carreteras o en las servidumbres que prevé la legislación de costas.
- Las que, como ocurre con los hoteles rurales o el agroturismo, impliquen el ejercicio de una actividad que precise la adquisición de plazas, cuotas u otros derechos de carácter público y limitado.
- Aquellas en las que se desarrollen actividades sujetas a la previa declaración de interés general contemplada en la Ley 6/1997, de 8 de julio, de suelo rústico de las Islas Baleares, si la actividad en cuestión no es declarada de interés general según la mencionada ley.
¿En qué consiste la medida de legalización prevista por el decreto ley?
Se prevé de algún modo desatascar la situación de un gran número de viviendas que se encuentran fuera de ordenación mediante el pago de una contraprestación económica y la exigencia a los propietarios de la adopción de medidas medioambientales.
El importe de la contraprestación económica tendrá por objeto que los propietarios de las viviendas fuera de ordenación contribuyan en igual medida que los propietarios de edificaciones de nueva construcción a las cargas urbanísticas.
Por otro lado, se pretende contribuir también a la protección del medio ambiente destinando las cantidades abonadas en concepto de prestación económica a la recuperación, protección y gestión de recursos y espacios naturales, además de a la dotación de suelo público de titularidad municipal.
Como exigencia adicional, en la resolución que apruebe la legalización extraordinaria de una edificación destinada a vivienda constará expresamente la prohibición de destinarla a uso turístico.
¿Cuánto hay que pagar para obtener la legalización extraordinaria?
Para poder obtener la legalización de la edificación, construcción o uso de que se trate, el interesado deberá pagar las mismas tasas e impuestos que corresponde pagar a las nuevas edificaciones conforme a la normativa vigente.
Pero, además, habrá que abonar una prestación económica especial en el ayuntamiento, que se destinará a uno de estos fines:
- La adquisición, recuperación, protección y gestión sostenible de espacios y recursos naturales.
- La dotación del patrimonio municipal de suelo.
El importe de la prestación económica se fijará en la resolución de legalización, y dependerá del año de vigencia del régimen extraordinario en que se inicie el expediente de legalización:
- Si se solicita durante el primer año de vigencia de la medida, el 10 %.
- Si se solicita durante el segundo año, se aplicará el 12,5 %.
- Si se solicita durante el tercer año, se aplicará el 15 %.
Estos porcentajes se aplican al coste de ejecución material de la edificación, construcción o instalación vinculada al uso de que se trate en la fecha de la solicitud de legalización.
En caso de que se solicite la legalización de un uso sobre una edificación, además de la legalización de la propia edificación, solo habrá que abonar la prestación por la segunda.
Por otro lado, existe una reducción del 50 % de la cantidad prevista en el caso de los propietarios cuya base imponible total de los últimos cuatro ejercicios fiscales, a efectos del IRPF, no supere de media los 33.000 euros o los 52.800 euros, según se trate de tributación individual o conjunta, respectivamente.
La reducción consistirá en el 25 % si la base imponible no supera los 52.800 euros o los 84.480 euros en caso de tributación individual o conjunta, respectivamente.
¿Qué otras obligaciones se imponen a los propietarios?
Además del pago de las tasas correspondientes y de la prestación económica, los propietarios de edificaciones fuera de ordenación ubicadas en suelo rústico deberán presentar un proyecto técnico para la adaptación de la construcción a los criterios de sostenibilidad ambiental actualmente vigentes.
El proyecto técnico deberá incluir la adopción de medidas que supongan la reducción de la contaminación lumínica y el incremento de la eficiencia energética o hídrica de la edificación, la construcción o instalación mediante:
- La utilización de materiales, técnicas y sistemas constructivos.
- El cambio de instalaciones.
- La generación de energía renovable.
- La instalación de depósitos de agua u otros sistemas de reducción del consumo energético o hídrico de la red.
- La instalación de sistemas de depuración de agua que cumplan las previsiones del Plan Hidrológico de las Islas Baleares.
¿Qué plazo hay para solicitar la legalización extraordinaria?
El procedimiento previsto para regularizar la situación de las edificaciones que se encuentran fuera de ordenación en suelo rústico deberá iniciarse en el plazo máximo de 3 años desde la entrada en vigor del Decreto Ley.
Todas las solicitudes presentadas en este plazo se tramitarán y resolverán de acuerdo a las normas establecidas en el Decreto Ley, aunque la resolución pueda producirse con posterioridad.
Por otro lado, el plazo máximo para resolver el expediente y notificar la resolución es de 6 meses, y se entenderá desestimada la solicitud si transcurre dicho plazo sin que resolución expresa.
¿Cómo se tramita el procedimiento de legalización extraordinaria?
Los trámites para la legalización extraordinaria de la edificación o construcción se deben llevar a cabo por el interesado ante el ayuntamiento en cuyo término municipal se encuentre ubicado el inmueble, presentando una solicitud de licencia de legalización extraordinaria.
A la solicitud, habrá que adjuntar un proyecto técnico de legalización adaptado a las particularidades señaladas en el Decreto Ley, en el que se deberán incorporar las medidas ambientales exigidas.
En caso de que el uso al que se destina el inmueble o terreno constituya una actividad de las contempladas en la Ley 7/2013, de 26 de noviembre, de régimen jurídico de instalación, acceso y ejercicio de actividades en las Illes Balears, se deberá incorporar el correspondiente proyecto de actividades al proyecto técnico de legalización, teniendo en cuenta lo siguiente:
- En dicho proyecto de actividades, se deben prever las modificaciones que procedan por ser legalmente exigibles para cumplir la normativa en materia de actividades.
- Una vez concedida la licencia de legalización extraordinaria y ejecutadas las modificaciones previstas en el proyecto de actividades, se deberá presentar la declaración responsable correspondiente, junto con la documentación adicional que proceda, en los términos previstos en la Ley 7/2013.
La legalización extraordinaria está supeditada al pago de las tasas y prestaciones establecidas por el nuevo Decreto Ley.
¿Se trata de algún tipo de amnistía para los infractores?
No, las medidas contempladas en el decreto ley no se pueden considerar de ningún modo una amnistía para las infracciones urbanísticas, sino una forma de regularizar una situación para la que no existía salida legal.
Así, mediante el procedimiento extraordinario establecido, las edificaciones, construcciones e instalaciones pasarán a ser legales, y sus propietarios contarán con los mismos derechos y obligaciones que el resto de los propietarios de edificaciones de nueva construcción, salvo el derecho a dedicarlas a uso turístico, que está expresamente prohibido para estos casos.
Además, con el pago del importe de las tasas y de la prestación económica se equiparan las cargas urbanísticas a las que deben hacer frente unos y otros propietarios, y también se asegura un uso legal de la construcción y su contribución a la conservación de los recursos naturales.
¿Qué pasa con las edificaciones y usos que no se legalicen?
Las edificaciones, construcciones e instalaciones que no se acojan a esta legalización extraordinaria o que no obtengan licencia como resultado de su tramitación seguirán en régimen de fuera de ordenación, lo que supone no poder realizar cambios de uso ni obras nuevas de ningún tipo sobre ellas, excepto las estrictamente necesarias para la conservación y reparación de lo que ya está construido.
Cualquier obra que se realice sobre las mismas, que no responda a la necesidad de reparar lo construido, será ilegal, y podrá ser demolida por las autoridades urbanísticas.
Como consecuencia, los propietarios de dichas construcciones verán muy limitadas sus facultades de uso, ocupación y transmisión de las propiedades.
¿Qué otras novedades introduce el Decreto Ley con respecto a los usos en suelo rústico?
Además del procedimiento de legalización extraordinaria de las edificaciones y usos fuera de ordenación en suelo rústico, el Decreto Ley modifica la Ley 6/1997, de 8 de julio, del suelo rústico de las Illes Balears limitando la autorización de usos extraordinarios en este tipo de suelo.
Así, solo podrán autorizarse actividades relacionadas con usos no prohibidos, distintos de los usos admitidos o del de vivienda unifamiliar, cuando resulten declaradas de interés general.
Podrán ser declaradas de interés general solo cuando contribuyan a la ordenación o al desarrollo rurales o cuando su ubicación en suelo rústico sea necesaria o conveniente, es decir, cuando sean actividades compatibles con el desarrollo sostenible y estén dirigidas a mantener y ampliar la base económica del medio rural mediante la preservación de actividades competitivas y multifuncionales.
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Soy socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones, y cuento con una amplia trayectoria profesional de más de 25 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universidad de las Islas Baleares y abogado miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Baleares, en ejercicio desde 1993. Además, soy asesor inmobiliario adscrito al Colegio de Asesores Inmobiliarios del Colegio de Baleares.