Plusvalía municipal: qué es y cómo reclamar

Plusvalía municipal

Reclamar la plusvalía municipal es posible para aquellas personas que han vendido su casa o terreno, desde que así lo determinó el Tribunal Constitucional.

Las razones de esta decisión tienen que ver con la situación general del mercado inmobiliario. Durante los últimos años, los precios han caído por culpa de la última crisis económica.

Por eso, muchos propietarios han vendido sus inmuebles muy baratos, incluso perdiendo dinero. Y, aun así, han tenido que pagar la plusvalía municipal. Algo que, según sostiene la sentencia del Constitucional, los ayuntamientos ahora tienen que solventar.

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¿Qué es exactamente la plusvalía municipal?

Hablamos del impuesto que grava el aumento del valor de los terrenos e inmuebles urbanos. Es una tasa que pagamos al ayuntamiento del municipio donde se encuentra el bien por lo que ganamos al venderlo, si comparamos el precio de venta con lo que pagamos al comprarlo.

Lo que hace este fallo del Constitucional es obligar a los ayuntamientos a que realicen las modificaciones pertinentes al Real Decreto 2/2004, que regula la plusvalía municipal, para no aplicar el impuesto si no procede. Es decir, si la venta se realiza a un precio inferior al de compra y, por lo tanto, no hay ganancias.

Lo que dice ahora el Tribunal Constitucional

A partir del 11 de mayo de 2017, el pago de la plusvalía municipal quedó parcialmente anulado. Esto quiere decir que no será aplicable en aquellos casos en los que no se obtenga un beneficio económico con la venta. Al contrario, sigue siendo válido para los supuestos en los que sí se produce una ganancia.

El origen de todo se encuentra en una reclamación interpuesta por una inmobiliaria que había abonado el impuesto al Ayuntamiento de Jerez por la venta de varios terrenos a Unicaja, en ejecución hipotecaria y al 50 % de su valor. O sea, sin ningún beneficio económico.

Según el Constitucional, en este caso se vulneró el principio constitucional de capacidad económica, que no es otra cosa que “buscar la riqueza donde la riqueza se encuentre”. Así, en los casos en los que no se obtenga un beneficio con la venta de un bien inmueble, no procederá aplicar ningún impuesto. Porque, si así se hiciese, el ciudadano estaría contribuyendo de manera desproporcionada en relación con su capacidad económica.

Este es el argumento gracias al cual queda abierta la vía para reclamar la plusvalía municipal.

¿Cómo reclamar la plusvalía municipal?

En primer lugar, sobre el procedimiento para reclamar la plusvalía municipal tenemos que decir que está disponible para cualquier ciudadano, de cualquier comunidad autónoma. Tanto las personas físicas como las jurídicas que hayan pagado la tasa municipal incurriendo en pérdidas tienen derecho a reclamarla.

Estas son, en resumidas cuentas, todas las situaciones previstas:

  • Venta de inmuebles o terrenos urbanos.
  • Liquidación hipotecaria mediante dación en pago.
  • Cualquier operación con un inmueble heredado.
  • Ejecuciones hipotecarias.

Plazos

Para saber cuánto tiempo hay para reclamar la plusvalía municipal, es necesario primero identificar de qué tipo de procedimiento estamos hablando. Distinguimos entre:

  • Autoliquidación: cuando es el ciudadano el que por iniciativa propia presenta el formulario de pago del impuesto en el ayuntamiento correspondiente, el plazo es de 4 años.
  • Liquidación administrativa: en cambio, si es el ayuntamiento el que emite la orden de pago al contribuyente, el plazo se reduce a un mes.

Pasos a seguir

Reclamar la plusvalía municipal no es complicado, pero siempre es aconsejable hacerlo en compañía de un abogado especializado en Derecho Inmobiliario.

El motivo es que cumplir con los plazos y realizar correctamente todos los trámites es fundamental para conseguir la devolución del importe de la plusvalía municipal. 

Hay dos vías de reclamación:

  1. La administrativa: hay que solicitar al ayuntamiento que rectifique la autoliquidación o la liquidación. Si este lo rechaza o no responde, se podrá interponer recurso en los siguientes 6 meses, dirigido al Tribunal Económico-Administrativo.
  2. La judicial: si la reclamación administrativa se desestima, el siguiente paso es interponer una demanda en los Juzgados Contenciosos Administrativos. El resultado puede tardar unos 18 meses en ser definitivo.

Documentación a presentar

Estos son los documentos que normalmente acompañan a cualquier reclamación de plusvalía municipal, en función de si se trata de una compraventa, una dación en pago o una herencia:

  • Liquidación o autoliquidación administrativa del impuesto.
  • Escritura de compraventa.
  • Precio de venta del inmueble.
  • Cualquier otro documento que el contribuyente considere oportuno presentar.

Sin duda, la sentencia del Tribunal Constitucional que anula parcialmente el impuesto de la plusvalía municipal marca un antes y un después. Ahora, se debería reformar de forma definitiva la manera de aplicar este impuesto local, para que nadie tenga que pagar si no ha habido un aumento en el valor de su inmueble.

Mientras tanto, esta decisión del Constitucional hace posible que cualquier perjudicado pueda reclamar la plusvalía municipal.

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