El procedimiento de desahucio de un local comercial tiene por finalidad la recuperación del inmueble. El titular del bien solicita la finalización del contrato de arrendamiento y la recuperación de las partes debidas ante la justicia. Esta petición puede surgir por diferentes motivos, aunque el más frecuente es el impago de la renta.
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Contacte con nosotros¿Qué es el desahucio de un local comercial?
La justicia española no diferencia entre el desahucio de residencias particulares y de locales comerciales. Por lo tanto, en ambos casos se trata de la etapa ejecutoria de un juicio previo y obligatorio en la que se ordena el desahucio.
Cuando existe un incumplimiento contractual por parte del arrendatario, el arrendador tiene el derecho de iniciar el procedimiento. La primera etapa se conoce como juicio declarativo y va desde la interposición de la demanda hasta la sentencia.
A continuación, prosigue el juicio ejecutivo en el cual se ordena el desahucio si el arrendatario no lo ha hecho voluntariamente tras la sentencia.
Tipos de desahucio
Los motivos por los cuales se puede derivar en un desahucio son varios, pero los más frecuentes son:
- Impago de las rentas o suministros pactados en el contrato de arrendamiento.
- Finalización del contrato de arrendamiento.
Procedimiento de desahucio de un local comercial
En primer lugar, el arrendador debe notificar al arrendatario de manera fehaciente sus requerimientos. Es decir, reclamar las cantidades debidas o solicitar la restitución del local comercial en un plazo determinado.
Si éste no responde, se debe presentar una demanda en los tribunales ordinarios o en institución arbitral cuando corresponda por contrato.
Características de la demanda de desahucio comercial
- Expresa de forma manifiesta el motivo de solicitud de desahucio y las rentas pendientes.
- Se solicita al juez que dé por finalizado el contrato de arrendamiento.
- Debe estar firmada por abogado y procurador.
- Las personas físicas no deberán pagar tasas extras y se puede solicitar que el deudor abone los gastos de profesionales intervinientes.
- Las personas jurídicas deben abonar tasas judiciales, además de los honorarios profesionales.
- Se debe adjuntar el contrato de arrendamiento.
Admisión de la demanda
La justicia decretará la admisión de la demanda en un plazo de 30 días. En el decreto se establece la fecha del juicio y de desahucio. Esta será notificada de la siguiente manera:
- Demandante: mediante el procurador por la vía telemática.
- Demandado: correo certificado o agente de correo presencial al domicilio fijado en contrato o al local comercial. En casos excepcionales que se desconozca el paradero deberá publicarse la citación en los edictos del Tablón del Juzgado.
El decreto de admisión de demanda le otorga al arrendatario un plazo de 10 días hábiles para que deshabilite el local, enervar el desahucio o presentar oposición.
Oposición del arrendatario a la demanda de desahucio
En la actualidad la mayoría de los demandados no se oponen a una demanda de desahucio. Sin embargo, cuando esto sucede se celebra el juicio en la fecha establecida por el Juzgado y se fija una nueva fecha de desahucio.
Juicio de desahucio de local comercial
Es un proceso corto en el que se comparecen las partes ante el juez. Los abogados ratifican la demanda y la carta de oposición. A continuación, se solicitan las pruebas que, por lo general, ya han sido presentadas y quedan para sentencia.
Cuando no existe oposición, que es el mayor porcentaje de casos, el juez se expedirá mediante decreto de archivo. Es decir, no habrá un juicio para llegar a la resolución final.
Sentencia o decreto de archivo
La diferencia entre ambos conceptos es que la sentencia deriva de un juicio y el decreto de archivo no. Pero los dos resuelven la extinción del contrato de arrendamiento y el desahucio del local comercial.
En esta instancia finaliza la primera etapa del procedimiento de desahucio de un local comercial y comienza la etapa ejecutiva.
Lanzamiento
Se da inicio a la última fase, la ejecutiva, que se trata básicamente del desalojo del local comercial. Se solicita al juzgado que ordene la ejecución de la sentencia o decreto de archivo, si no se ha desalojado voluntariamente.
Miembros del juzgado, un cerrajero y el procurador del propietario asisten al local para proceder al desahucio. En este acto se realizará un cambio de cerradura y el propietario toma posesión del bien inmueble.
Las personas enviadas del juzgado elevan un acta de lanzamiento en la cual se detalla lo acontecido y se finaliza el procedimiento.
¿Qué sucede si el inquilino desaloja el local, pero no abona las rentas debidas?
Una vez que el propietario tome posesión nuevamente del local, puede presentar demanda de ejecución por la deuda acumulada hasta el momento del desahucio efectivo.
¿Qué significa la enervación de la acción de desahucio?
En algunos casos, la ley establece la posibilidad de generar un desahucio. Esto significa que el inquilino tiene una posibilidad de evitar el desalojo si paga las cantidades reclamadas. Esta opción que beneficia a los arrendadores solo se puede utilizar una vez.
- Si el arrendatario no recibe los pagos de las rentas, puede consignarlas ante notario en el propio Juzgado.
- Asimismo, el propietario que no desee tener más relación contractual con el inquilino, tiene la opción de condonar la deuda con la condición que se desaloje el local en un plazo superior a 15 días.
Para concluir
El procedimiento de desahucio de un local comercial requiere de la asistencia jurídica de abogado y procurador. Todo propietario que se vea afectado por el incumplimiento contractual del inquilino puede iniciar este procedimiento. Es fundamental que se cumplan con las fases del procedimiento y los plazos establecidos para cada acción.
Ante la falta de pago o la finalización del contrato, es necesario notificar al arrendador de la necesidad de restitución del local y requerir el pago de la deuda. Si no recibe respuesta, tiene el derecho de presentar demanda en la justicia para que resuelva la ejecución de desahucio.
Con el lanzamiento se termina el procedimiento y el propietario puede tomar posesión nuevamente del local sin perjuicio de reclamar cantidades adeudadas.
Soy socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones, y cuento con una amplia trayectoria profesional de más de 25 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universidad de las Islas Baleares y abogado miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Baleares, en ejercicio desde 1993. Además, soy asesor inmobiliario adscrito al Colegio de Asesores Inmobiliarios del Colegio de Baleares.