El término proindiviso hace referencia al bien o derecho que pertenece de manera simultánea a más de una persona. Esas personas son, de hecho, copropietarios o cotitulares. Y no tienen por qué tener la facultad de disponer del bien o del derecho como quieran.
El proindiviso (también conocido como comunidad de bienes) es bastante común y, en la mayoría de los casos, suele generar problemas.
En este artículo, explicamos en qué consiste, cuáles son sus principales desventajas y cómo es posible salir de esta situación para evitarlas.
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Contacte con nosotros¿Qué es un proindiviso?
El Código Civil español a partir del artículo 392 regula la comunidad de bienes o proindiviso.
Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.
A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.
Por lo tanto, existe proindiviso cuando una persona tiene el derecho de propiedad sobre un bien de forma parcial, debido a que lo comparte con varias personas.
Dicha propiedad compartida no se concreta en una parte exacta del bien, sino en una cuota abstracta que será el porcentaje perteneciente a cada copropietario.
Se trata de una situación muy habitual en las herencias o en los divorcios cuando se realiza la liquidación de gananciales.
Los problemas derivados del proindiviso
Como es fácil de imaginar, los problemas que puede generar compartir la propiedad de un bien con varias personas son muchos. Incluso, aunque los copropietarios tengan una buena relación.
Estas son las dos desventajas más importantes de esta modalidad de propiedad:
- Ningún copropietario tiene capacidad para usar el bien común sin el consentimiento de los demás.
- Tampoco es posible donar, hipotecar o vender el proindiviso sin la aprobación del resto de los copropietarios.
Eso, en lo referente a la totalidad del bien. Lo que el copropietario sí puede usar o vender libremente es su cuota de propiedad. Pero esto es habitual que resulte inviable. Por ejemplo, si el bien compartido es una vivienda.
En líneas generales, lo que suele implicar un proindiviso es la necesidad de gestionarlo mediante el acuerdo. Es decir, lo mejor es que se adopten decisiones que no perjudiquen al resto de cotitulares y que sean aprobadas por la mayoría de ellos.
Pero esto no siempre es posible. Para esos casos, se prevé la disolución del proindiviso.
La disolución del proindiviso
La ley permite a los copropietarios de un proindiviso exigir su disolución en cualquier momento, precisamente para evitar los problemas que acabamos de comentar.
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad.
Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Sobre los bienes que se obtengan tras la disolución o extinción, los propietarios sí que tendrán plenos derechos.
A continuación, hacemos un repaso al procedimiento de resolución del proindiviso, en función de si este es o no divisible.
1. Proindiviso divisible
Hablamos, por ejemplo, del dinero incluido en un depósito bancario. En estos casos, es tan sencillo como repartir ese dinero entre los copropietarios, según cual sea la cuota de participación de cada uno. Pero este no es el único caso de proindiviso divisible.
De hecho, según la ley, siempre que el bien común pueda dividirse sin perder su valor, el proindiviso se puede disolver. Sería el caso, por ejemplo, de un lote de bienes de valor semejante.
¿Qué ocurre, entonces, si no hay acuerdo?
Los copropietarios interesados en la disolución podrán acudir al juez, para que sea él quien realice la partición.
2. Proindiviso indivisible
Realizar la partición de un bien indivisible haría que este dejara de ser útil y perdiera su valor. En supuestos como este, lo que se puede hacer es proceder a la venta del bien.
Es decir, vendérselo a un tercero o bien que uno de los copropietarios le compre su parte al resto.
Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.
(...)
Lamentablemente, hay veces que un acuerdo así no es posible. Si esto ocurre, habrá que acudir a la justicia para que el juez ordene la subasta judicial.
El resultado es el mismo que si se vendiera el bien o el conjunto de bienes a un tercero, con una diferencia: en las subastas el precio de venta suele ser mucho menor que el que se consigue poniendo a la venta el bien en el mercado (la diferencia no es casi nunca inferior al 30%).
Por eso es tan importante que se intente el acuerdo previo por todos los medios.
Soy socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones, y cuento con una amplia trayectoria profesional de más de 25 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universidad de las Islas Baleares y abogado miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Baleares, en ejercicio desde 1993. Además, soy asesor inmobiliario adscrito al Colegio de Asesores Inmobiliarios del Colegio de Baleares.