La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece los derechos y obligaciones de arrendatarios y arrendadores en lo que se refiere a la conservación de la vivienda de alquiler. En el artículo 21 de la LAU se detallan las normas que rigen para las reparaciones de la vivienda.
En este post vamos a analizar quién debe hacerse cargo de las reparaciones necesarias en una vivienda alquilada.
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Contacte con nosotros¿Quién se hace cargo de las reparaciones en una vivienda de alquiler?
En términos generales, el propietario o arrendador de la vivienda está obligado a mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.
Existen excepciones a esta disposición. Las reparaciones estarán a cargo del inquilino o arrendatario, si el deterioro se debe al mal uso o el descuido por su parte. Lo mismo ocurre con las pequeñas reparaciones que se hacen necesarias debido al desgaste por el uso.
¿Qué reparaciones le corresponden al propietario de la vivienda?
Como concepto general, puede decirse que los arreglos considerados como reparaciones de conservación están a cargo del arrendador:
- El propietario está obligado a asumir las reparaciones necesarias para que la vivienda esté en condiciones de habitabilidad. Estas obras no incidirán en el aumento del precio del alquiler.
- Al propietario le corresponde ocuparse del mantenimiento de suelo, paredes y techos. Este tipo de reparaciones son aquellas obras sin las cuales las viviendas quedaron dañadas para su uso, por lo que deben realizarse imperiosamente. Además, este tipo de reparaciones no aumentan el valor de la vivienda.
- También es obligación del arrendatario mantener o sustituir cuando sea necesario las instalaciones de electricidad y agua.
- Los electrodomésticos que existan en la vivienda, serán reparados o sustituidos por el propietario, con la excepción de daños por mal uso.
- Si existe caldera, también corresponde al propietario de la vivienda la reparación.
¿Qué reparaciones de la vivienda debe pagar el inquilino?
En general se trata de pequeñas reparaciones que solucionan deterioros leves que causaron los propios inquilinos. El inquilino tiene la obligación de mantener la vivienda en las condiciones en las que la recibió y deberá hacerse cargo de todo deterioro por mal uso.
Así lo establece el apartado 4 del artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
Por ejemplo, las reparaciones más comunes a cargo del arrendatario pueden ser:
- Reparaciones de agujeros que el inquilino hizo en las paredes.
- Pintura por mal uso. En caso de que haya pintado sin autorización del propietario y este no apruebe el resultado, deberá volver a pintar antes de entregar la vivienda.
- Arreglos de muebles o utensilios de la vivienda.
¿Cómo se determina si una reparación es pequeña?
Existen algunos criterios que contribuyen a determinar cuándo se considera que una reparación es pequeña a fin de establecer si es de cargo del propietario o del inquilino:
- Tiempo de ocupación. Si la avería se produce al poco tiempo de ingresar el arrendatario, será el propietario el responsable de arreglarla. La excepción siempre es la comprobación del mal uso.
- Coste de la reparación. La Ley de Arrendamientos Urbanos no establece un coste específico de una pequeña reparación. Sin embargo, se suele usar como referencia una cantidad aproximada a los 150 euros.
- Zona de la vivienda afectada por el deterioro. En general, las reparaciones que afectan al inmueble en sí mismo corren por cuenta del propietario. Las que lesionan bienes muebles, serán responsabilidad del inquilino.
¿Se especifican las obligaciones del arrendatario y el arrendador en los contratos de arrendamiento?
Es frecuente que el contrato de arrendamiento especifique condiciones de mantenimiento y de arreglos de la vivienda. Estas no pueden vulnerar las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Cuando esto ocurre, tanto el propietario como el inquilino deben respetar las cláusulas contractuales y someterse a los pactos establecidos en el contrato. En él se detallan las condiciones en las que se entrega la vivienda.
Si se establece que fue entregada en buenas condiciones, cuando el contrato finaliza, toda deficiencia que no hubiera sido comunicada al propietario corre por cuenta del arrendatario.
En cambio, cuando en el contrato se aclara que el inquilino recibió la vivienda en malas condiciones, al finalizar el contrato los deterioros corresponderá al dueño.
¿Cuál es la presunción de culpa del arrendatario?
En la jurisprudencia se utiliza un principio rector para gestionar las dudas que tienen que ver con las reparaciones de las viviendas en alquiler. Es el principio de la presunción de culpa del arrendatario, pues él es el ocupante de la vivienda y por tanto, quien la usa.
El artículo 1563 del Código Civil expresa que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la casa arrendada. Por tanto, el inquilino deberá probar que no tuvo responsabilidad en el daño ocasionado.
El mejor camino para solucionar una duda acerca de la responsabilidad de una reparación, es el diálogo. Las dos partes deben intentar llegar a un acuerdo acerca de la responsabilidad de la avería.
Es importante tener en cuenta que el inquilino no debe dejar de pagar el alquiler. Si deja de hacerlo, el propietario puede demandar por impago.
¿Es obligación del inquilino soportar las obras que el propietario deba realizar para el mantenimiento de la vivienda?
Es sabido que toda obra de mantenimiento molesta. Pero si el propietario necesita realizar obras en la casa a fin de garantizar la habitabilidad, el inquilino deberá aceptarlas.
Ahora bien, si pasan los 20 días de obras en la vivienda, el propietario deberá reducir la renta en proporción a la parte de la vivienda que por estar en reparaciones no pudo ser usada por el inquilino.
Independientemente de las disposiciones legales y contractuales, es importante que el propietario y el inquilino estén en comunicación.
El inquilino debe comunicar al propietario cualquier problema que ocurra en la vivienda. Es conveniente que le explique el tipo de avería o incidente y el posible motivo, aunque sea él el responsable del daño. El propietario siempre tiene que saber qué ha ocurrido en la casa.
Y si el conflicto es inevitable, será conveniente contar con el asesoramiento de un abogado. Su intervención y mediación permitirá los mejores efectos para que el conflicto se resuelva.
Soy socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones, y cuento con una amplia trayectoria profesional de más de 25 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universidad de las Islas Baleares y abogado miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Baleares, en ejercicio desde 1993. Además, soy asesor inmobiliario adscrito al Colegio de Asesores Inmobiliarios del Colegio de Baleares.