Los planeamientos urbanísticos municipales prevén una serie de servicios o usos públicos que se tienen que construir sobre los llamados suelos dotacionales. En este artículo explicamos lo que hay que saber sobre estos suelos y cuáles son los problemas que plantean en la práctica.
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Contacte con nosotros¿En qué consisten los suelos dotacionales?
Los suelos dotacionales son aquellos que el planeamiento urbanístico destina al uso público o dotacional, por lo que son los suelos en los que irán los centros sanitarios, colegios, edificios de la administración, zonas verdes, etc.
En las legislaciones autonómicas se les conoce con muy diversos nombres, como pueden ser dotaciones urbanísticas, equipamientos, terrenos dotacionales, redes públicas, etc. No obstante, lo más habitual es que se conozcan como sistemas generales y dotaciones locales.
¿Cómo se declaran los suelos dotacionales?
Para que un municipio tenga suelos dotaciones estos tienen que ser declarados como tales en el planeamiento urbanístico. También es necesario que sean suelos de titularidad pública, o en caso contrario, que la administración consiga dicha titularidad.
¿Cómo consigue la administración los suelos dotacionales?
Existen dos vías por las que la administración puede obtener los suelos dotacionales:
- A través de su entrega, mediante actuaciones de transformación urbanística.
- Por expropiación, si el planteamiento urbanístico no contiene ninguna previsión sobre su obtención. En estos casos, la administración tiene que pagar un justiprecio al propietario del suelo.
¿Qué tipos de suelos dotacionales existen?
Lo más habitual es que el suelo dotacional se divida en dos tipos, que ya hemos indicado anteriormente: sistemas generales y dotaciones locales. A continuación veremos en qué consiste cada uno de ellos:
Sistemas generales
Son aquellos suelos que se destinan a servicios o usos para todo el municipio, convirtiéndose en parte básica de su estructura. Suele tratarse de:
- Sistemas generales de comunicaciones: como calles o aeropuertos.
- Equipamientos: por ejemplo centros de enseñanza, centros culturales, cementerios o instalaciones deportivas.
- Infraestructuras básicas: como son los embalses.
- Sistemas generales de espacios libres: tales como las zonas verdes.
Dotaciones locales
Se trata de aquellos suelos que se destinan a servicios públicos o usos para una parte determinada del municipio nada más.
La propietaria de los suelos dotacionales expropiados
Como vimos anteriormente, una de las formas que tiene la administración de adquirir suelos dotacionales es la expropiación. Una situación que da lugar a problemas nada desdeñables, en primer lugar porque el justiprecio pagado a menudo no satisface a su propietario.
Pero además, en estos casos suele suceder que los ayuntamientos tardan muchos años en adquirir estos suelos, un tiempo durante el cual el propietario no puede construir en él ni utilizarlo de ninguna manera, pero sí tiene que continuar pagando el IBI.
Lo que pueden hacer los propietarios en este tipo de casos es forzar la expropiación del terreno a través de la llamada expropiación rogada, por lo que se producirá la misma aunque la administración no haya realizado ningún trámite a tales efectos.
Soy socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones, y cuento con una amplia trayectoria profesional de más de 25 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universidad de las Islas Baleares y abogado miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Baleares, en ejercicio desde 1993. Además, soy asesor inmobiliario adscrito al Colegio de Asesores Inmobiliarios del Colegio de Baleares.