Una duda recurrente de los copropietarios de bienes inmuebles indivisibles es si es posible vender una parte indivisa de dicho bien. La respuesta es sí, tal y como hace alusión el artículo 400 del Código Civil.
Dicho precepto hace referencia a que es posible que el copropietario de un bien deje de formar parte de la comunidad del mismo, permitiendo así la venta del porcentaje del que es propietario. Esto quiere decir que no es posible vender una parte física del bien inmueble como tal, el cual no está dividido, sino el porcentaje o cuota de propiedad sobre la que dicho copropietario ostenta el derecho.
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Contacte con nosotros¿Existe algún tipo de limitación en cuanto a la venta de un bien inmueble indivisible?
El mismo artículo 400 del Código Civil hace alusión también al pacto de conservación que los comuneros pueden establecer por un tiempo determinado. Este pacto sería la única limitación a la venta de un proindiviso.
Este pacto de conservación que puede establecer la comunidad de propietarios únicamente podrá exigirse por un tiempo máximo de diez años, aunque es posible prorrogarla a través de un nuevo pacto entre los mismos copropietarios.
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.
¿Es indispensable el acuerdo de todos los comuneros para la venta de una finca indivisa?
Al tener derecho cualquiera de los copropietarios a dejar de formar parte de la comunidad mediante la venta de su cuota, tal y como establece el artículo 400 del Código Civil, no será necesario la autorización de los demás comuneros, ya que, de exigirse, se estaría vulnerando este derecho individual del que goza cada uno de ellos.
Por lo tanto, salvo que exista algún tipo de limitación por un pacto de conservación preestablecido, como ya se ha mencionado, no se requerirá del acuerdo de los demás comuneros para vender el porcentaje de cualquiera de ellos.
El derecho de tanteo y de retracto de los copropietarios
Cosa distinta es el derecho que el resto de copropietarios tienen frente a terceros que pretendan adquirir la cuota en venta.
A pesar de que es posible la venta de las cuotas de participación a terceros, el artículo 1522 del Código Civil establece que cualquiera de los comuneros podrá ejercer su derecho de retracto en caso de enajenarse a un tercero la parte de todos los demás copropietarios o la de alguno de ellos.
Esto quiere decir que, aunque se permite la venta a cualquier interesado, los copropietarios tendrán siempre un derecho preferente a adquirir la parte del bien inmueble en venta o su totalidad frente a cualquier extraño que no forme parte de la comunidad. Esta circunstancia hace que en la práctica sea habitualmente más sencillo vender a cualquiera de los otros copropietarios que a un tercero ajeno a la comunidad.
El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.
Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.
¿Debe notificarse a los comuneros la venta de una parte de la finca indivisa?
Sí, es de obligatorio cumplimiento la notificación a los comuneros de la venta de una parte del bien inmueble.
Este procedimiento obligatorio está relacionado con el derecho del que gozan, pues esto garantiza que los copropietarios interesados puedan ejercer su derecho de tanteo y retracto frente a los posibles compradores ajenos a la comunidad al tener conocimiento de la venta que se pretende llevar a cabo.
¿Cuál es el procedimiento a seguir para efectuar la compraventa de la cuota de propiedad de una finca indivisa?
Una vez se ha formalizado el acuerdo de compra, se ha notificado, se ha revisado la no existencia de pactos de conservación y demás términos ya mencionados, la venta debe formalizarse ante Notario, ya que ha de llevarse a cabo una nueva escritura pública que refleje quién es el propietario de la cuota de participación vendida.
Por último, ha de acudirse con la nueva escritura pública al Registro de la Propiedad que corresponda para que quede constancia del cambio de titularidad. Así se indicará quién forma parte de la nueva comunidad de propietarios o es titular único de la propiedad del bien inmueble en su caso.
Soy socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones, y cuento con una amplia trayectoria profesional de más de 25 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universidad de las Islas Baleares y abogado miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Baleares, en ejercicio desde 1993. Además, soy asesor inmobiliario adscrito al Colegio de Asesores Inmobiliarios del Colegio de Baleares.