¿Se puede vender una propiedad si uno de los herederos no está de acuerdo?

Es una situación muy común en caso de herencia: que los herederos no se pongan de acuerdo con respecto a qué hacer con una propiedad que forma parte de la herencia.

Un acuerdo muy común es que uno de ellos se la quede, a cambio de pagar a cada uno de los herederos su parte.

Pero, ¿qué ocurre si todos quieren vender, y uno se niega?

La copropiedad o el proindiviso

La situación en la que una propiedad se hereda por partes se denomina copropiedad o proindiviso. Esto es, sin que ninguno de los herederos tenga en total propiedad la vivienda.

Esto no tiene por qué suponer ningún inconveniente, a menos que haya alguien que desee vender su parte.

¿Es posible? Por supuesto que sí. Una parte de una vivienda en copropiedad se puede vender, incluso aunque el inmueble no se pueda dividir. Lo que ocurriría entonces es que el título de copropiedad pasaría a ser del comprador, como si él hubiera sido el heredero.

Esto, claro está, en caso de que se haya procedido a realizar la partición. Porque, si no es así, estaríamos hablando de particiones indivisas (“todo es de todos”).

¿Qué hacer en caso de desacuerdo?

Hay varias soluciones en caso de que los herederos de una vivienda no se pongan de acuerdo sobre qué hacer con ella.

1. La no aceptación

Es posible que, por diversos motivos (por ejemplo, las cargas que pueda tener), alguien no desee tener en copropiedad una vivienda heredada.

Si este es el caso, se podría solucionar simplemente con la no aceptación de la herencia si, obviamente, sale a cuenta. Ello implicaría que la parte en cuestión se dividiera entre el resto de herederos.

2. La partición

Nos referimos a la posibilidad de dividir el bien a partes iguales, para que quien lo desee pueda vender su parte sin perjudicar a los demás.

A pesar de contar con estas dos soluciones, todavía es posible que persista el conflicto. ¿Qué hacer entonces? A continuación te ofrecemos algunas opciones más.

3. Vender la totalidad de la vivienda

Solo es posible vender toda la vivienda si el resto de herederos está de acuerdo. Por muy bueno que sea el precio de venta, la operación no podrá realizarse sin el consentimiento de los demás.

4. Vender una parte de la vivienda

Como ya hemos avanzado, es posible vender la propia parte del inmueble, si esa es nuestra voluntad y si se ha realizado correctamente la partición de la herencia.

Para ello, no hará falta contar con el beneplácito de los demás, aunque sí es cierto que ellos tendrán derecho preferente de compra con respecto a cualquier otro posible comprador.

En este sentido, es importante señalar que es obligatorio notificarles esa voluntad de venta. A partir del momento de la notificación, los herederos dispondrán de un mes para contestar. 

Hay que decir que, en todo caso, siempre será más ventajoso vender nuestra parte a otro heredero, en vez de hacerlo a un tercero. El motivo es que, así, nos ahorraríamos los costes del cambio de titularidad.

5. Quedarse con el 100 % de la vivienda

Es posible, si los demás copropietarios están dispuestos a vender su parte. Entonces, solo haría falta comprarlas todas, hasta tener la titularidad completa.

Como es lógico, esta operación sí necesita el acuerdo de todos.

Las últimas posibilidades

Si, a pesar de todo lo expuesto hasta ahora, no se encuentra solución al conflicto sobre la herencia, hay más salidas.

• Acudir a un mediador: Es el paso previo a la vía judicial. Suelen ser profesionales muy hábiles para la negociación y tienen la capacidad de encontrar soluciones intermedias, que contenten a todas las partes. Por eso es tan útil esta solución, que de funcionar impediría tener que acudir a la vía judicial.
• Acudir a los tribunales: Normalmente, es la última opción cuando el acuerdo se comprueba que es imposible. Y también cuando lo que no se decide es el precio del bien. Así, se ejercitaría una acción de división, procedimiento mediante el cual se solicita al juez que extinga el condominio. En este sentido, destaca la posibilidad de poner en marcha una subasta pública de la vivienda.

José Manuel Sierra Álvarez

Soy socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones, y cuento con una amplia trayectoria profesional de más de 25 años de experiencia.

Licenciado en Derecho por la Universidad de las Islas Baleares y abogado miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Baleares, en ejercicio desde 1993. Además, soy asesor inmobiliario adscrito al Colegio de Asesores Inmobiliarios del Colegio de Baleares.

Contacte conmigo – Más sobre mí