El arrendamiento de temporada y el de vivienda habitual están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos, actualizada con medidas especiales en 2021.
Estos contratos reflejan una necesidad de uso diferente y por lo tanto los derechos y obligaciones también difieren. La normativa establece que se requiere una mayor protección jurídica en los contratos de vivienda habitual, por lo que la regulación es más específica.
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Contacte con nosotrosEl contrato de arrendamiento de temporada y el de vivienda habitual: conceptos
Ambos conceptos están definidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos de manera expresa y clara. De estos se derivan las diferencias que existen entre los dos tipos de contratos.
Arrendamiento de vivienda habitual
Es el arrendamiento de una edificación habitable que tiene por finalidad satisfacer la necesidad de vivienda permanente del inquilino. El objeto del contrato será considerado el hogar de la persona.
El arrendatario utiliza este inmueble como su vivienda durante el periodo de tiempo que se establezca. La intención es permanecer ahí con el fin de constituir su residencia fija.
No será así, si, por ejemplo, se firma un arrendamiento por un plazo determinado con el fin de ambientarse al entorno y decidir si comprar la vivienda. En este caso tiene una naturaleza transitoria o provisoria.
Arrendamiento de temporada
La normativa expresa de forma específica que se trata de un arrendamiento de uso distinto de vivienda. Es decir, que la naturaleza del contrato no es satisfacer la necesidad de cobijo permanente de los inquilinos. Estos solo habitarán un tiempo, pero sin que se entienda el inmueble como su hogar.
Se incluyen en este tipo arrendamientos de fincas por temporada, como locales para un fin comercial, recreativo, artesanal, educativo, etc. En todos queda muy claro el fin de uso distinto al de vivienda.
Diferencias entre el arrendamiento de temporada y el de vivienda
De las definiciones establecidas por la Ley de Arrendamientos Urbanos es posible detectar las principales diferencias entre ambos. Es importante porque determinará en gran medida los derechos que posee, en especial, el arrendatario.
Naturaleza
Para dilucidar si se trata de un arrendamiento de vivienda habitual o de temporada se debe responder para qué se usará. La naturaleza del contrato es la diferencia fundamental. Esto implica conocer cuál es el verdadero uso que dará el inquilino a la vivienda o local en cuestión.
- Si cubre la necesidad de un hogar, se entiende como arrendamiento de vivienda habitual.
- Cuando el uso es para la práctica de alguna actividad o como una finca para permanecer solo por un tiempo, sea cual fuera, se entiende como arrendamiento de temporada.
Protección jurídica
El ordenamiento que regula los arrendamientos entiende que los inquilinos necesitan una mayor protección jurídica cuando se trata de viviendas habituales. En este sentido, las cláusulas están ya determinadas sin demasiada posibilidad de intervención de las partes.
Esta actitud intervencionista tiende a proteger a los arrendatarios de posibles perjuicios. Asimismo, se establece que de existir una cláusula de esta índole será considerada nula porque atenta a los derechos de la parte más débil.
En los arrendamientos de temporada hay menos exigencia jurídica y mayor libertad para los acuerdos entre las partes. Los puntos que se pueden negociar abiertamente son la renta, el plazo, las actualizaciones, posibilidad de prórrogas, etc.
Al no tratarse de la vivienda habitual, el arrendatario no necesita de una protección tan profunda.
Duración
En lo que respecta a la duración de los contratos las diferencias entre el arrendamiento de temporada y el de vivienda habitual son la rescisión y la postergación.
Vivienda:
- Si es persona física podrá estar en el inmueble cinco años y en caso de persona jurídica siete años. En este tipo de arrendamientos los arrendatarios pueden seguir hasta este límite aún cuando no esté fijado en el contrato.
- Los inquilinos tienen el derecho de rescindir el arrendamiento una vez que hayan transcurrido los seis meses del contrato.
Temporada:
- La finalización del contrato sucede según lo pactado en este, no es posible continuar.
- La posibilidad de desistir no es un derecho legal, sino que es obligatorio el cumplimiento.
El título del contrato no define su naturaleza
Un error frecuente es entender que con solo titular un contrato como arrendamiento de temporada o de vivienda habitual es suficiente para determinarlo. Lo cierto es que, indiferentemente de ese título, será el contenido lo que permite identificar a qué tipo pertenece.
En diferentes sentencias se ha establecido la falsedad del contrato de temporada por no existir justificativos para este tipo de arrendamiento.
Un ejemplo es el alquiler de un bien durante un año natural con un pago mensual de la renta, no conjunta, sin ninguna circunstancia que justifique el carácter temporal. La jurisprudencia ha sentado que este supuesto es un arrendamiento de vivienda habitual.
En algunos casos se entiende esta denominación errónea como un intento por:
- Burlar la duración mínima de un contrato.
- Evitar la prórroga obligatoria.
La normativa tiende a proteger los derechos de los arrendatarios, por lo que se debe analizar la naturaleza del arrendamiento.
Conclusión
La Ley de Arrendamientos Urbanos, al igual que la jurisprudencia, son claras en determinar diferencias entre arrendamiento de temporada y de vivienda habitual.
El punto clave que los convierte en figuras diversas es la naturaleza del contrato. Esto significa determinar de manera específica para qué el arrendatario necesita ese bien inmueble.
Cuando el fin es la satisfacción de una necesidad de vivienda, entendiendo como un hogar, es un tipo de arrendamiento. Si, por el contrario, el fin es hacer un uso diferente al de vivienda habitual, se habla de arrendamiento de temporada. En esto se incluyen las fincas para vacaciones, estudios, locales comerciales, centros educativos, laborales, etc.
La naturaleza determinará además los derechos que posean las partes en esa relación contractual. Desde la posibilidad de acordar cláusulas hasta el momento de finalización o el deseo de desistir de un contrato.
En todo caso, siempre es recomendable solicitar el asesoramiento de un abogado especializado en Derecho Inmobiliario, que confeccione o revise el contrato de arrendamiento para evitar litigios futuros.
Soy socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones, y cuento con una amplia trayectoria profesional de más de 25 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universidad de las Islas Baleares y abogado miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Baleares, en ejercicio desde 1993. Además, soy asesor inmobiliario adscrito al Colegio de Asesores Inmobiliarios del Colegio de Baleares.