Vicios ocultos: qué son y cómo reclamar su saneamiento

Vicios ocultos

Cuando se produce la compraventa de un bien, lo normal es que el comprador desee asegurarse de que lo que compra no presenta ningún defecto. Sin embargo, esto en muchos casos no es posible comprobarlo. Si surgen, entonces, estaríamos hablando de vicios ocultos, que son esos desperfectos por los que es posible reclamar tanto la resolución del contrato como la propia reparación del bien adquirido.

¿Qué es un vicio oculto y cómo puede reclamarse? A ello damos respuesta en las siguientes líneas.

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¿Cuándo se puede hablar de vicios ocultos?

Los vicios ocultos, aunque no impiden el uso de un bien, sí dificultan su aprovechamiento completo. Son, por lo tanto, defectos de una determinada gravedad que es importante saber identificar.

O, dicho de otro modo, son desperfectos que, de ser conocidos con anterioridad por parte del comprador, hubieran provocado que la compra no se llevara a término o que se hubiera formalizado por un precio considerablemente inferior.

Asimismo, otra característica esencial de los vicios ocultos es que no es posible detectarlos a simple vista. Por lo tanto, antes de la firma el comprador no es capaz de distinguirlos. Aunque, en este sentido, existen algunas excepciones. Y es que se entiende que la experiencia o el conocimiento del que compra puede ser determinante a la hora de reclamar vicios ocultos. Esto quiere decir que, por ejemplo, un mecánico no podría alegar en principio vicios ocultos en un vehículo.

En resumen, tenemos que los vicios se caracterizan por:

  • Ser previos a la compra: no pueden haber surgido con posterioridad a la firma del contrato de compraventa del bien.
  • Ser graves: tanto, como para haber constituido un motivo suficiente para que la compraventa no llegue a realizarse.
  • Estar ocultos: si el desperfecto es suficientemente visible, no será posible reclamar por vicios ocultos.

¿Cómo se reclaman los vicios ocultos?

Si hablamos de la compraventa de bienes entre particulares, es importante señalar que no existe una legislación específica que regule los vicios ocultos. Esto contrasta con lo que sí ocurre en las operaciones entre profesionales y consumidores, donde rige la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios.

En estos casos, en cambio, habrá que recurrir de manera general al Código Civil, que prevé tres acciones para reclamar los vicios ocultos:

  • Redhibitoria: le da derecho al comprador a rescindir el contrato de compraventa, recuperando los gastos de la operación si devuelve el bien. Se podrá, también, exigir una indemnización si es posible demostrar que el vendedor conocía los defectos.
  • Quanti minoris: permite obtener una rebaja en el precio del bien, tras la valoración de los daños por parte de un perito.
  • Saneamiento: posibilita que el comprador pueda exigir al vendedor que adecúe el bien según las condiciones acordadas.

Es importante saber que, sea cual sea la acción que se reclame, el plazo para hacerlo será de 6 meses desde la entrega efectiva del bien. Este punto es clave, pues hace que sea imprescindible realizar una revisión exhaustiva durante ese tiempo. Estar atentos a posibles defectos que vayan surgiendo será primordial.

Los vicios ocultos en las viviendas

En el caso de que los vicios ocultos se encuentren en viviendas de nueva edificación, los plazos para reclamarlos no se someterán al Código Civil, sino a la Ley de Ordenación de la Edificación.

Si los vicios ocultos se detectan en viviendas de nueva construcción, los plazos que rigen son distintos. En concreto, dependen del tipo de desperfecto del que estemos hablando:

  • Estéticos: son lo que conocemos como 'acabados', que incluyen por ejemplo la presencia de grietas en las paredes. El plazo para reclamar es de un año.
  • Relacionados con la habitabilidad: en este caso, los daños afectan directamente a la habitabilidad del edificio. Hablamos, por ejemplo, de goteras o de malos aislamientos térmicos o acústicos. El plazo aquí llega a los tres años.
  • Estructurales: esta clase de daños son más graves, pues afectan a la estabilidad de la edificación. Puede ser un daño estructural el desprendimiento de materiales. El plazo de la reclamación en estos supuestos asciende a los 10 años.

Como consejo para reclamar, resulta imprescindible contar con el informe de un perito, para incrementar las probabilidades de éxito.

Además, dirigir adecuadamente la reclamación puede influir también en el resultado. Los responsables de los vicios ocultos en viviendas pueden ser la constructora, el proyectista o el arquitecto, entre otros muchos intervinientes en la construcción. Por este motivo, contar con un abogado con experiencia en reclamaciones de vicios ocultos marcará la diferencia.

Si quiere reclamar por vicios ocultos, contacte con nosotros. Le ayudaremos.

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