Antes de la formalización de una compraventa de vivienda, es normal que comprador y vendedor acuerden un precontrato por el que aseguren de algún modo la celebración de la venta en un plazo establecido.
El contrato de arras nace con esa finalidad, y según sea el tipo de arras elegido, las consecuencias serán diferentes. Las arras penales actúan como penalización por el incumplimiento, además de tener otras consecuencias que vamos a analizar en este artículo.
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Contacte con nosotros¿En qué consiste el contrato de arras penales?
Por el contrato de arras penales, el comprador garantiza al vendedor su compromiso de comprar la vivienda, mientras que el vendedor la reserva para el comprador durante el tiempo de vigencia del contrato.
Si cualquiera de las partes incumple, deberá pagar a la otra el importe fijado como arras penales en concepto de penalización, y además, la parte perjudicada podrá exigir el cumplimiento de lo pactado.
Las arras penales no están previstas como tales en el Código Civil, pero se les aplican las normas previstas para las obligaciones con cláusula penal de los artículos 1152 a 1155.
¿Qué ocurre si alguna de las partes incumple el contrato de arras penales?
En este tipo de contrato, la cantidad fijada como arras penales actúa como pena en caso de incumplimiento; sin embargo, el incumplidor no podrá liberarse de su obligación de celebrar el contrato de compraventa pagando la pena pactada, a menos que las partes lo hayan acordado así expresamente en el contrato.
La parte perjudicada tampoco podrá exigir el cumplimiento de la obligación además del pago de la pena, a menos que se haya pactado expresamente.
En caso de acudir al juez por un incumplimiento del contrato, este podrá reducir el importe de la penalización si la parte que incumplió hace frente a su obligación en parte o de manera irregular (artículo 1154).
Por tanto, en caso de incumplimiento:
- La parte perjudicada podrá exigir el cumplimiento de la obligación o bien optar por resolver el contrato y cobrar la cantidad fijada en concepto de penalización o indemnización por daños y perjuicios. Podrá exigir ambas cosas si se pactó así en el contrato.
- La parte incumplidora aún tendrá que hacer frente a sus obligaciones, pero si no fuera posible, deberá pagar el importe fijado como penalización. En caso de que cumpla en parte o de manera irregular, el juez podrá reducir el importe de la penalización. No podrá liberarse de la obligación pagando la pena, a menos que se haya pactado así en el contrato.
¿Cómo se hace un contrato de arras penales?
A nivel práctico, se considera que el contrato de arras penales debe de tener los siguientes datos para su validez:
- Datos de identificación de comprador y vendedor.
- Descripción de la vivienda objeto de la compraventa, con todos los datos que ayuden a identificarla.
- Precio de la venta y forma de pago.
- Importe de las arras penales, que actuarán como penalización en caso de incumplimiento. Se suele fijar una cantidad que oscila entre el 5% y el 15% del precio total de la compraventa, aunque lo más habitual es que consista en el 10%.
- Plazo límite para la formalización del contrato de compraventa, que no excede de 6 meses en la práctica.
- Tipo de arras de que se trata, en este caso penales, y consecuencias de su incumplimiento.
- Firma de las partes del contrato.
En caso de necesidad, el plazo puede ser prorrogado si existe acuerdo entre las partes. La prórroga se hará constar en un anexo que se adjuntará al contrato inicial.
El contrato de arras penales puede consistir en un acuerdo privado o elevarse a escritura pública, para mayor seguridad y garantía. No hay obligación de que lo redacte un abogado especializado, pero es aconsejable para evitar problemas en el futuro, ya que los efectos de no detallar correctamente todos los extremos pueden acarrear consecuencias no deseadas.
¿Qué hay que hacer en caso de incumplimiento?
Si, llegado el vencimiento del plazo, una de las partes incumple su obligación, la otra parte podrá exigirle el cumplimiento o bien decidir resolver el contrato a cambio de la penalización pactada.
En cualquier caso, primero deberá comunicarle de forma más o menos fehaciente que el plazo ha expirado e informarle de las consecuencias de su incumplimiento.
La mejor forma de hacerlo es enviando un burofax con acuse de recibo y certificación del contenido, para que la otra parte no pueda alegar desconocimiento.
Si aun así, la parte incumplidora persiste en su incumplimiento, no queda más opción que acudir a los tribunales e interponer una demanda civil por incumplimiento de la obligación.
¿Cómo tributan las arras penales en caso de incumplimiento?
Si alguna de las partes incumple y el contrato de compraventa no se produce, la parte que reciba el importe de arras en concepto de penalización deberá tributar por ellas en el IRPF como ganancia patrimonial, y la otra parte deberá hacer constar en su declaración de IRPF esa pérdida patrimonial.
¿Qué diferencia hay entre las arras penales y otros tipos de arras?
Además de las arras penales, en la práctica se contratan también las arras penitenciales o las arras confirmatorias.
Las únicas que están contempladas en el Código Civil como arras son las penitenciales, si bien habrá que dejar muy claro en el contrato que se trata de estas, si son las que se desea contratar, porque no se presumen, y se acabarían aplicando las arras confirmatorias por defecto.
Las principales diferencias entre todas ellas son las siguientes:
- Las arras penales, igual que las confirmatorias, buscan asegurar el futuro contrato de compraventa, al contrario que las arras penitenciales, que simplemente fijan una compensación para el caso de que una de las partes decida desistir en el plazo pactado.
- La cantidad fijada como arras penales supone una penalización en caso de incumplimiento. La que se fija y se entrega como arras penitenciales es una compensación por un posible desistimiento. La cantidad que se entrega como arras confirmatorias lo hace en concepto de anticipo por el precio final.
- Las arras penales se equiparan a las obligaciones con cláusula penal, pero no están contempladas como arras en el Código Civil, como sí lo están las penitenciales, ni en el Código de Comercio, como las confirmatorias.
- El pago de las arras penales no libera al incumplidor de su obligación de celebrar el contrato de compraventa, como sí ocurre con las arras penitenciales.
En cualquier caso, en el contrato será necesario especificar claramente de qué tipo de arras se trata, ya que la naturaleza de unas y otras es diferente, y las consecuencias de contratarlas también varían.
Soy socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones, y cuento con una amplia trayectoria profesional de más de 25 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universidad de las Islas Baleares y abogado miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Baleares, en ejercicio desde 1993. Además, soy asesor inmobiliario adscrito al Colegio de Asesores Inmobiliarios del Colegio de Baleares.