Antes de celebrar un contrato de compraventa, es habitual que comprador y vendedor quieran asegurar de algún modo que se formalizará en un plazo concreto, y para eso existe la figura del contrato de arras.
Las arras confirmatorias actúan como anticipo del precio final, y buscan asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas. Sus efectos son diferentes a los de otros tipos de arras.
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Contacte con nosotros¿En qué consiste el contrato de arras confirmatorias?
El contrato de arras confirmatorias es un precontrato privado entre comprador y vendedor, por el cual el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como garantía de la futura formalización de un contrato de compraventa, mientras que el vendedor se compromete a reservar la vivienda durante ese tiempo.
El importe entregado en concepto de arras se considera un anticipo del precio final, y, si una vez transcurrido el plazo estipulado, el comprador incumple su compromiso de adquirir la vivienda, perderá las arras.
El contrato de arras confirmatorias no faculta a las partes para desistir del contrato. Al contrario, pueden obligarse a cumplir con el compromiso de compraventa.
Las consecuencias del incumplimiento, por tanto, son las siguientes:
- Si incumple el comprador, el vendedor podrá obligarle al cumplimiento y al pago de intereses, y si no, perderá las arras y podrá tener que hacer frente a alguna otra indemnización por daños y perjuicios, más los intereses que procedan.
- Si incumple el vendedor y decide no vender la vivienda al comprador una vez transcurrido el plazo, el comprador podrá obligarlo a hacerlo, además de recibir los intereses sobre el importe de las arras. De lo contrario, podrá resolver el contrato y recibir una indemnización y el pago de los intereses que correspondan.
En cualquier caso, el perjudicado puede exigir el cumplimiento en un primer momento, pero pedir la resolución de la obligación más adelante, si no es posible cumplirla.
¿Para qué sirve un contrato de arras confirmatorias?
Cuando una persona decide comprar una vivienda que está a la venta, lo normal es que, en un primer momento, solo pueda apalabrar la venta mientras dedica tiempo a resolver todos los asuntos asociados al contrato, como puede ser encontrar financiación, solicitar una hipoteca, vender su propia vivienda para poder comprar la nueva, etc.
La forma de asegurar que el vendedor no va a vender la vivienda a un tercero durante ese tiempo es realizar un precontrato de arras.
Por otro lado, al vendedor le interesa contar con un compromiso firme por parte del comprador para evitar un perjuicio en caso de que finalmente la venta no se produjera.
Ambas partes eligen el tipo de arras confirmatorias porque su verdadero objetivo es celebrar la compraventa, y quieren una garantía de la otra parte. Así, tienen la certeza de que podrán obligarla a cumplir con el compromiso o, en otro caso, podrán recibir una indemnización justa por los daños sufridos.
Al contrario que con otros tipos de arras, las arras confirmatorias son una forma de asegurar el cumplimiento de la obligación.
¿Cómo se hace un contrato de arras confirmatorias?
Las arras confirmatorias no están previstas en el Código Civil, a pesar de lo cual, tienen un gran uso en la compraventa de inmuebles. Sin embargo, en caso de que no quede claro en el contrato de qué tipo de arras se trata, se presumirá que son arras confirmatorias.
El contrato de arras puede ser un documento privado, aunque para mayor seguridad y garantía puede formalizarse en escritura pública ante notario. Los datos que deben figurar en él para su validez son:
- Datos de identificación de comprador y vendedor.
- Identificación y descripción de la vivienda objeto del contrato de compraventa.
- Precio de venta de la vivienda y forma de pago.
- Importe de las arras, que puede oscilar entre un 5% y un 15% del precio total de la compraventa, aunque suele consistir en el 10%.
- Plazo máximo del que disponen las partes para formalizar la compraventa. En la práctica, no excede de 6 meses.
- Tipo de arras de que se trata, en este caso, confirmatorias. Además, las consecuencias de su incumplimiento.
- Firma de ambas partes.
¿Qué hay que hacer si una parte incumple el contrato de arras confirmatorias?
Si, llegado el plazo pactado, alguna de las partes no cumple con su compromiso, la otra parte podrá exigir el cumplimiento. Para ello, primero deberá comunicarle que el plazo ha terminado y que se considera que ha incurrido en incumplimiento, además de recordarle las consecuencias que se derivan del acuerdo.
El burofax es un medio útil para dejar constancia de la comunicación, y conviene hacerlo con acuse de recibo y certificación del contenido.
Si aun así la parte incumplidora no hace frente a sus obligaciones, habrá que acudir a la vía judicial civil para exigir el cumplimiento del contrato, o bien, para resolverlo, si el perjudicado lo prefiere así, con el pago de una indemnización por daños y perjuicios más los intereses que procedan.
¿Qué diferencia hay entre las arras confirmatorias y las penales o las penitenciales?
Las arras confirmatorias no son las únicas arras posibles. En la práctica, también se contratan las arras penitenciales y las penales, pero las consecuencias que se derivan de unas u otras son diferentes:
- Las arras confirmatorias funcionan como un anticipo del precio final y una señal que asegura la compraventa futura. Las arras penitenciales buscan fijar una compensación para el caso de que las partes se echen atrás, y las arras penales suponen una penalización en caso de incumplimiento.
- Las arras confirmatorias buscan fortalecer el compromiso de compraventa y asegurarla, al igual que las penales. Las penitenciales, por el contrario, no obligan a celebrar el contrato de compraventa.
- El incumplimiento no libera al incumplidor de su obligación, y la otra parte podrá obligarlo a formalizar la compraventa. Eso no ocurre si las arras son penitenciales.
- Las arras confirmatorias no son una indemnización por daños y perjuicios, sino una parte del precio final. Si se fija una indemnización por incumplimiento, podrá determinarse otra cantidad distinta.
- En caso de que en el contrato de arras no quede claramente especificado que se trata de arras confirmatorias, se presumirá que lo son, al contrario que ocurre con las arras penitenciales, por ejemplo, que se interpretan de forma muy restrictiva y deben constar expresamente en el contrato.
En cualquier caso, sean cuales sean las arras que se desee contratar, es aconsejable contar desde el primer momento con la ayuda de un abogado especialista en la materia, ya que, si no se redacta un contrato detallado y claro, las consecuencias pueden no ser las buscadas, con los perjuicios que ello acarrea.
Soy socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones, y cuento con una amplia trayectoria profesional de más de 25 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universidad de las Islas Baleares y abogado miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Baleares, en ejercicio desde 1993. Además, soy asesor inmobiliario adscrito al Colegio de Asesores Inmobiliarios del Colegio de Baleares.