Contrato de arras penitenciales: ¿qué es y en qué se diferencia de otros tipos de arras?

Antes de formalizar un contrato de compraventa de vivienda es habitual que comprador y vendedor celebren un acuerdo previo para asegurar de algún modo el futuro cumplimiento de la obligación o una compensación en caso contrario. Esa es la finalidad del contrato de arras.

Dentro de los diferentes tipos de arras, se encuentran las arras penitenciales, que facultan a las partes a desistir del contrato de compraventa, si bien deberán compensar económicamente a la parte perjudicada.

A continuación vamos a analizar en qué consiste este tipo de acuerdo y qué diferencia existe entre las arras penitenciales y las demás.

¿En qué consiste el contrato de arras penitenciales?

El contrato de arras penitenciales se configura como un precontrato que busca ofrecer una garantía a las partes de cara a la celebración posterior del contrato de compraventa. 

Por el contrato de arras penitenciales, el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero en concepto de arras, con el objetivo de asegurar la vivienda y con el compromiso de celebrar la compraventa antes de la finalización de un plazo límite fijado. 

Durante ese plazo, cualquier de las partes puede desistir del contrato, pero deberá compensar a la otra parte económicamente:

1. Si quien desiste es el comprador, perderá el importe entregado como arras.
2. Si quien desiste es el vendedor, deberá devolver al comprador la cantidad entregada y pagarle una cantidad igual, es decir, le entregará el doble del importe inicial.

El desistimiento no se considera un incumplimiento del contrato de arras penitenciales, ya que este tipo de arras son las únicas que contemplan esa posibilidad frente a otros tipos, donde las partes están obligadas a cumplir con lo estipulado.

Las arras penitenciales son las únicas contempladas en el Código Civil, y se encuentran recogidas en el artículo 1454.

¿Cómo se hace un contrato de arras penitenciales?

El contrato de arras es un documento privado entre las partes. Para su redacción, resulta muy conveniente contar con la ayuda de un abogado especializado para evitar problemas futuros, ya que las consecuencias del incumplimiento pueden ser muy diferentes según sean las arras que se entiendan contratadas.

Para su validez, en el acuerdo de arras se deben hacer constar los siguientes extremos: 

• Datos personales de comprador y vendedor, domicilio e identificación.
• Datos que permitan identificar la vivienda, con todo el detalle posible.
• Precio de la compraventa y forma de pago.
• Importe de las arras, que suele consistir en un 10% del valor total de la vivienda, aunque puede oscilar entre un 5% y un 15%.
• Plazo máximo en el que las partes se comprometen a formalizar el contrato de compraventa, o del que, en este caso, disponen para desistir del compromiso sin necesidad de alegar una causa. El plazo no suele superar los 6 meses.
• Que se trata de unas arras penitenciales, y las consecuencias del desistimiento.
• El documento deberá ir firmado por ambas partes.

Es posible prorrogar el plazo pactado si las partes así lo acuerdan porque, por ejemplo, el comprador necesite más tiempo para obtener la financiación. En ese caso, deberán adjuntar un anexo al documento principal en el que figure la prórroga del contrato.

Hay que tener en cuenta que, debido a la facultad de desistir del contrato de compraventa que ofrece este tipo de arras, la jurisprudencia hace una interpretación restrictiva, y exige que se especifique expresamente en el contrato que se trata de unas arras penitenciales y no de cualquier otro tipo. Si no se especifica, se entenderá que se trata de unas arras confirmatorias, cuyos efectos son muy diferentes.

¿Para qué sirve el contrato de arras penitenciales?

El contrato de compraventa de vivienda no suele ser un contrato inmediato que se pueda celebrar en un solo acto, sino que requiere que ambas partes realicen distintas gestiones antes de poder el comprador entregar el importe completo del precio y el vendedor poner a disposición del comprador la vivienda.

Lo normal es que haya que solicitar financiación, desalojar la vivienda, pagar impuestos, acudir al notario, etc. Por todo ello, surgió la figura del contrato de arras: para que ambas partes tengan tiempo de resolver los asuntos previos a la compra con la seguridad de que la vivienda no va a ser ofrecida a otros compradores, o no se va a quedar sin vender.

Es cierto que este tipo de contrato permite a las partes echarse atrás sin necesidad de alegar una causa, pero al menos la otra parte tiene la seguridad de que recibirá una compensación económica por los inconvenientes sufridos.

Sin embargo, aunque todos los tipos de contratos de arras persiguen un objetivo similar, no todos tienen las mismas consecuencias en caso de incumplimiento o de no celebrarse la compraventa de la vivienda.

¿Cómo tributan las arras penitenciales en caso de desistimiento?

Si finalmente se celebra el contrato de compraventa, las arras se entenderán a cuenta del precio final, y tributarán de igual forma que el resto del importe de la venta.

Por el contrario, si alguna de las partes decide no formalizar la compraventa en el plazo pactado, el importe de las arras tendrá un tratamiento diferenciado: 

• Si desiste el comprador, las perderá, por lo que deberá hacer constar esa pérdida patrimonial en su IRPF. El vendedor, en cambio, tendrá que tributar por ellas como ganancia patrimonial en el IRPF.
• Si desiste el vendedor, deberá entregar al comprador el doble de la cantidad inicial, pero su pérdida patrimonial se reduce al importe de las arras, y así deberá constar en su IRPF. El comprador será quien experimente una ganancia patrimonial por el importe de las arras, y deberá tributar por ella en el IRPF.

¿En qué se diferencian las arras penitenciales de otro tipo de arras?

En primer lugar, las arras penitenciales son las únicas que recoge como tales el Código Civil, como ya se ha visto. Pero su interpretación es muy restrictiva, por lo que, para entender que estamos ante este tipo de arras, deberá constar muy claramente en el contrato.

Además, existen otras diferencias con las arras penales y las arras confirmatorias, que son los otros dos tipos posibles:

• Las arras penitenciales son las únicas que permiten a las partes desistir del contrato de compraventa, y no es necesario que aleguen ninguna causa para ello. Por tanto, el desistimiento no se considera estrictamente un incumplimiento. Las arras confirmatorias y las penales buscan asegurar la compraventa, y actúan como una garantía de su cumplimiento.
• Las arras penitenciales despliegan sus efectos durante el plazo límite acordado, ya que es el tiempo de que disponen las partes para desistir. En cambio, las arras penales y las confirmatorias se activan una vez transcurrido el plazo sin que se celebre la compraventa, y es cuando se producen todos sus efectos.
• Las arras penitenciales no se presumen, y, en caso de no contemplarse expresamente en el contrato, se entenderá que se trata de unas arras confirmatorias.
• El objetivo principal de las arras penitenciales es prever una compensación para el caso de que una de las partes desista, mientras que las arras confirmatorias actúan como un anticipo del precio final y una forma de asegurar la venta, y las arras penales suponen una penalización en caso de incumplimiento.

Para evitar confusiones y consecuencias no deseadas, es conveniente contar con el asesoramiento de un profesional que redacte un contrato de arras completo y detallado, donde queden claras las obligaciones y compromisos de ambas partes.

José Manuel Sierra Álvarez

Soy socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones, y cuento con una amplia trayectoria profesional de más de 25 años de experiencia.

Licenciado en Derecho por la Universidad de las Islas Baleares y abogado miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Baleares, en ejercicio desde 1993. Además, soy asesor inmobiliario adscrito al Colegio de Asesores Inmobiliarios del Colegio de Baleares.

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