Cuando se inicia un proceso de desahucio por impago de rentas, el arrendatario puede tener la opción de evitar el desahucio pagando las cantidades adeudadas, es decir, de enervar el desahucio.
Pero no se puede enervar el desahucio en todo caso, y el ejercicio de este derecho tiene además algunas consecuencias de cara al futuro. Veamos cuáles son.
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Contacte con nosotros¿En qué consiste la enervación del desahucio?
La enervación del desahucio está regulada en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y se puede definir como la facultad que se concede al arrendatario demandado de evitar el desahucio pagando la totalidad de lo debido al propietario, o poniendo a su disposición dichas cantidades en un determinado plazo.
Cuando se produce la enervación del desahucio, el proceso termina mediante decreto dictado por el letrado de la Administración de Justicia, que incluirá la condena al arrendatario por las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubieran cobrado por causa imputable al arrendador.
¿Cómo se lleva a cabo la enervación del desahucio?
Una vez sea admitida la demanda de desahucio por impago de rentas u otras cantidades, el letrado de la Administración de Justicia requerirá al inquilino demandado antes de que se celebre la vista que se haya señalado para el juicio.
En el requerimiento se le concederá un plazo de 10 días para que desaloje el inmueble y pague al arrendador o, si desea ejercitar la opción de enervación del desahucio, para que pague al arrendador la totalidad de lo que deba o ponga esas cantidades a su disposición.
Recibido el requerimiento, el arrendatario o inquilino que desee enervar el desahucio deberá pagar al arrendador o poner a su disposición en el tribunal o notarialmente, dentro del plazo establecido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda de desahucio, y cualquier otra que deba al arrendador hasta el momento de la enervación.
El arrendador puede oponerse a la enervación del desahucio por considerar que no se cumplen los requisitos, en cuyo caso, el juez citará a las partes a una vista, que terminará con una sentencia declarando enervada la acción o estimando la demanda de desahucio. Si se estima la demanda, el desahucio continuará por sus cauces hasta el lanzamiento del arrendatario.
¿En qué casos puede haber enervación del desahucio?
El inquilino tiene la facultad de enervar el desahucio cuando se trate de un proceso de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas.
Es decir: tanto si lo que debe el arrendatario es el importe de la renta, como si se trata de otras cantidades asimiladas a la renta (luz, agua, gastos de comunidad, etc.) o cualquier otra que le corresponda pagar a él en virtud del arrendamiento.
¿Cuándo no se puede ejercitar la enervación del desahucio?
No existe la opción de enervación del desahucio si el arrendatario ya hubiera ejercido este derecho en otra ocasión, salvo que el cobro no se hubiera hecho efectivo por causa imputable al arrendador.
El arrendatario tampoco podrá enervar el desahucio si el arrendador ya le hubiera requerido de pago por cualquier medio fehaciente con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda, sin que se hubiera efectuado el pago en ese plazo.
Un medio fehaciente de requerimiento de pago puede ser un burofax. Aunque la ley no obliga a cumplir este trámite, tiene como efecto evitar que el arrendatario pueda enervar el desahucio escudándose en la falta de requerimiento previo a la demanda. Como desventaja, el burofax supone posponer 30 días la presentación de la demanda.
¿Qué efectos tiene la enervación del desahucio?
Si el inquilino demandado enerva el desahucio con éxito, podrá permanecer en el inmueble y evitará que el arrendador lo desaloje por desahucio en ese momento.
Por otro lado, solo se puede ejercitar la opción de enervación en una ocasión, por lo que una vez enervado el desahucio, el inquilino no podrá volver a hacer uso de esta facultad si vuelve a ser demandado por impago.
No cuenta como enervación del desahucio el caso de que el arrendatario haya intentado pagar al arrendador, ejercitando su opción de enervación, pero el cobro no se haya efectuado por causa imputable al arrendador.
Soy socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones, y cuento con una amplia trayectoria profesional de más de 25 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universidad de las Islas Baleares y abogado miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Baleares, en ejercicio desde 1993. Además, soy asesor inmobiliario adscrito al Colegio de Asesores Inmobiliarios del Colegio de Baleares.