Antes de la celebración de un contrato de compraventa de vivienda, es habitual que comprador y vendedor formalicen un acuerdo o contrato de arras, con el fin de dotar de mayor garantía al negocio y asegurar el cumplimiento de sus respectivas obligaciones o, en su caso, la obtención de algún tipo de compensación, si la compraventa finalmente no se celebra.
Las consecuencias del incumplimiento de la obligación contraída dependerán del tipo de arras que fueron objeto del contrato: confirmatorias, penales o penitenciales.
En este artículo vamos a analizar las consecuencias que se derivan de un incumplimiento, por parte del comprador, de lo estipulado en los distintos tipos de contratos de arras.
Podemos ayudarle
En Sierra Abogados encontrará abogados especialistas en derecho inmobiliario en Mallorca. Si necesita un despacho con amplia experiencia en la materia, contacte con nosotros e infórmese sin compromiso.
Contacte con nosotros¿Para qué sirve un contrato de arras?
Por el contrato de arras, el comprador hace entrega al vendedor de una cantidad de dinero para que, en un plazo acordado por ambas partes, se celebre la compraventa de la vivienda. Si llegado el término del plazo, la compraventa no se realiza, se derivarán los efectos previstos en el propio contrato de arras.
Según sea el tipo de arras objeto del contrato firmado por las partes, el objetivo perseguido será diferente, así como las consecuencias de su incumplimiento:
- El contrato de arras confirmatorias tiene como finalidad asegurar el contrato futuro, y, con ese objetivo, se estipula la entrega de una cantidad inicial que se entiende realizada a cuenta del precio final. Con ese anticipo, se refuerza el compromiso de las partes y se da cierta garantía de que la compraventa se va a realizar.
- El contrato de arras penales también pretende asegurar la celebración del contrato de compraventa, y, para ello, las partes fijan la entrega de una cantidad en concepto de arras que operará como indemnización de daños y perjuicios en caso de que se produzca un incumplimiento más adelante.
- El contrato de arras penitenciales, por el contrario, no trata de asegurar la compraventa, sino establecer algún tipo de compensación para la parte perjudicada, si la otra finalmente decide no celebrar el contrato.
¿Cuáles son las diferencias de pactar cada tipo de arras?
Como consecuencia del distinto objetivo que persiguen, la principal diferencia que se deriva de pactar las arras penitenciales con respecto a las arras confirmatorias y las arras penales es que las arras penitenciales facultan a las partes a desistir del contrato libremente, facultad que no se da en los otros dos tipos de arras.
Las arras penitenciales son las únicas previstas en el Código Civil, y, a causa de la mayor libertad que ofrecen a ambas partes y del mayor perjuicio que, como consecuencia, pueden acarrear para la parte cumplidora, la jurisprudencia hace una interpretación muy restrictiva de estas arras, estableciendo que no se entenderán aplicables a menos que las partes las hayan pactado expresamente y de manera inequívoca en el contrato.
El Código Civil contempla las arras penitenciales en el artículo 1454.
El momento en el que se activan unas y otras también es distinto:
- Las arras confirmatorias y las penales se activan en el momento en que se cumpla el plazo acordado sin que se haya realizado la compraventa.
- Las arras penitenciales se activan desde el mismo momento de su establecimiento, ya que desde ese primer momento hasta el término del plazo pactado, cualquiera de las partes puede desistir del contrato, compensando a la otra parte por los perjuicios causados.
¿Qué ocurre si el comprador incumple lo acordado en el contrato de arras?
Las consecuencias del incumplimiento del contrato de arras por parte del comprador dependerán del tipo de arras que se hayan pactado:
Si el comprador incumple lo pactado en el contrato de arras confirmatorias
El contrato de arras confirmatorias trata de asegurar el compromiso expresado por las partes mediante el pago de un anticipo a cuenta del precio final de la vivienda. Por ello, si llegado el término del plazo acordado, el comprador no cumple su compromiso de comprar la vivienda, el vendedor tiene varias opciones:
- Obligarle a cumplir con lo pactado y celebrar la compraventa, con el añadido de pagar intereses sobre la cantidad que se entregó como anticipo en concepto de arras.
- Resolver el contrato y exigir una compensación económica por los daños y perjuicios causados, además del pago de los intereses que procedan. Se entiende que la cantidad entregada por el comprador en concepto de arras ya opera como indemnización por daños y perjuicios, a menos que se haya pactado otra cantidad.
Si el vendedor opta por obligar al comprador a cumplir con lo prometido, pero finalmente el cumplimiento resulta imposible, todavía podrá optar por resolver el contrato con la compensación por daños y perjuicios.
Si el comprador incumple lo pactado en el contrato de arras penales
Las arras penales tienen por objeto asegurar la venta de la vivienda cuando transcurra el plazo acordado. Si, llegado ese momento, el comprador no cumple con su compromiso, el vendedor puede obligarle a ello, o bien exigir una indemnización de daños y perjuicios, cuyo importe consistirá en la cantidad que se entregó en concepto de arras.
No obstante, si se exige el cumplimiento de la obligación judicialmente, y el comprador acaba cumplimiento en todo o en parte, el juez podrá moderar la cuantía de las arras penales (artículo 1154 del Código Civil).
Si el comprador incumple lo pactado en el contrato de arras penitenciales
Las arras penitenciales son una forma de compensación en caso de que alguna de las partes incumpla el compromiso de celebrar la compraventa de la vivienda. Así, si el comprador decide desistir del contrato y no compra la vivienda, el vendedor no tendrá que devolver la cantidad entregada por aquel en concepto de arras.
Estrictamente no se trata de un incumplimiento en este caso, ya que las propias arras penitenciales facultan a ambas partes a desistir libremente, aunque ese desistimiento tenga las consecuencias pactadas.
¿Qué debe hacer el vendedor en caso de incumplimiento del comprador?
Si el comprador incumple lo acordado y no compensa voluntariamente al vendedor en los términos previstos, lo primero que debe hacer el vendedor es enviarle un burofax informándole de que se ha producido un incumplimiento, y de las consecuencias que según el contrato de arras se derivan de dicho incumplimiento.
Si, a pesar del burofax, el comprador sigue sin cumplir con lo pactado, el vendedor no tendrá más opción que recurrir a los tribunales e interponer una demanda para exigir lo que proceda por la vía judicial.
En cualquier caso, se recomienda ser muy explícitos y minuciosos en el contrato de arras, especificando claramente de qué tipo de arras se trata (ya que las consecuencias son muy diferentes en cada caso) y dejando bien claros los compromisos de las partes, el plazo acordado y la cantidad entregada en concepto de arras.
Soy socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones, y cuento con una amplia trayectoria profesional de más de 25 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universidad de las Islas Baleares y abogado miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Baleares, en ejercicio desde 1993. Además, soy asesor inmobiliario adscrito al Colegio de Asesores Inmobiliarios del Colegio de Baleares.