El contrato de arras es una herramienta de la que se valen comprador y vendedor para dar mayor seguridad jurídica al contrato de compraventa de vivienda y asegurar de algún modo su posterior realización.
Sin embargo, los contratos de arras pueden ser de varios tipos, y no todos ellos persiguen el mismo objetivo, por lo que las consecuencias que se deriven de su cumplimiento también serán diferentes.
A continuación vamos a analizar qué ocurre en caso de que el vendedor no cumpla con lo firmado en un contrato de arras, según sean estas penales, confirmatorias o penitenciales.
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Contacte con nosotros¿Para qué sirve un contrato de arras?
Un contrato de arras sirve para que las partes de un contrato de compraventa puedan contar con cierta garantía de que el contrato se acabará llevando a cabo o de que, si alguna de las partes incumple su compromiso, recibirán alguna compensación por los perjuicios causados.
Por el contrato de arras, el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero para reservar la vivienda y evitar que el vendedor se la pueda ofrecer a un tercero. El vendedor, por tanto, se compromete a vendérsela más adelante. A cambio, el comprador refuerza su compromiso de celebrar el contrato de compraventa después de un plazo pactado.
Si una vez cumplido ese plazo, alguna de las partes incumple sus obligaciones, se desplegarán los efectos previstos en el contrato de arras, que pueden consistir en una penalización, una indemnización por daños u otro tipo de compensación, según el caso.
Existen tres tipos de contratos de arras, y cada uno de ellos persigue estos objetivos de manera diferente:
- El contrato de arras confirmatorias consiste en el pago de una cantidad en concepto de anticipo del precio de la compraventa, y su objetivo es asegurar el cumplimiento de la obligación del vendedor de vender la vivienda, y del comprador de adquirirla. Se trata de una forma de garantizar el cumplimiento de un compromiso.
- El contrato de arras penales consiste en la fijación de una cantidad en concepto de penalización que se aplicará a la parte que incumpla su obligación de perfeccionar el contrato de compraventa. Esa cantidad se adelanta por parte del comprador como garantía del cumplimiento posterior.
- El contrato de arras penitenciales, en cambio, no persigue asegurar la venta ni penalizar a la parte incumplidora, aunque a efectos prácticos consiga ese mismo resultado. Pero su objetivo principal es fijar algún tipo de compensación para el caso de que alguna de las partes decida desistir del contrato de compraventa antes del transcurso de un plazo pactado.
¿Cuáles son las diferencias de pactar cada tipo de arras?
Las consecuencias de cada tipo de arras, al igual que las características y el objetivo que persiguen, son diferentes.
Así, de todo lo expuesto se aprecia claramente que las únicas arras que autorizan a las partes a desistir del contrato son las arras penitenciales, que además es el único tipo que contempla el Código Civil (artículo 1454).
Precisamente, por la mayor libertad que conceden las arras penitenciales a las partes, y la consiguiente inseguridad que suponen para la otra parte, la jurisprudencia entiende que deben ser interpretadas de forma restrictiva, y solo se entenderá que se trata de este tipo de arras si comprador y vendedor lo han especificado claramente en el contrato.
En cuanto al momento en que se activa cada tipo de arras, este también es diferente:
- Las arras confirmatorias y las penales se activan en el momento en que expira el plazo pactado para formalizar el contrato de compraventa sin que este llegue a realizarse.
- Las arras penitenciales se activan desde el primer momento y hasta la expiración del plazo pactado, ya que es el tiempo de que disponen las partes para desistir del contrato si lo desean.
¿Qué pasa si el vendedor incumple lo pactado en el contrato de arras?
Finalmente, dependiendo de cuál sea el tipo de arras que han pactado las partes en el contrato, las consecuencias del incumplimiento del vendedor varían:
Si el vendedor incumple lo pactado en el contrato de arras confirmatorias
En el contrato de arras confirmatorias, lo que se trata de garantizar es el cumplimiento de la obligación de celebrar el contrato de compraventa, y este tipo de arras no autorizan a las partes a desistir del contrato. Por tanto, si el vendedor incumple, el comprador podrá obligarlo a celebrarlo.
Además de exigir el cumplimiento de la obligación, el comprador podrá reclamar el pago de intereses de la cantidad que entregó como anticipo. También puede, si lo prefiere, optar por resolver y no exigir el cumplimiento de la obligación, pidiendo a cambio una indemnización por los daños y perjuicios causados, además de los intereses que procedan.
Por otro lado, si en primer lugar opta por exigir el cumplimiento de la obligación, pero al final resulta imposible, el comprador todavía tendrá la facultad de resolver y exigir una compensación por el perjuicio causado.
Si el vendedor incumple lo pactado en el contrato de arras penales
En este tipo de arras también se persigue asegurar de alguna manera la celebración posterior del contrato de compraventa, por lo que si, terminado el plazo pactado en el contrato de arras, el vendedor no cumple, el comprador estará legitimado para exigirle el cumplimiento de sus obligaciones.
Sin embargo, el comprador puede optar por resolver el contrato y exigir al vendedor una cantidad en concepto de penalización como indemnización por daños y perjuicios, que normalmente consistirá en el doble de la cantidad que se pactó como arras.
No obstante, si después de reclamar judicialmente al vendedor, este acaba cumpliendo, en todo o en parte, el juez podrá moderar la cuantía de las arras penales (artículo 1154 del Código Civil).
Si el vendedor incumple lo pactado en el contrato de arras penitenciales
En lo que respecta a las arras penitenciales, la cantidad pactada en el contrato operará como una garantía de compensación para la parte que resulte perjudicada por el incumplimiento contrario.
Así pues, si es el vendedor quien incumple, deberá reintegrar al comprador el doble de la cantidad que aquel le entregó en concepto de arras.
En este caso, no se puede obligar al vendedor a cumplir su compromiso, ya que la ley le autoriza a desistir del contrato libremente, solamente compensando económicamente al comprador en la forma pactada.
¿Qué puede hacer el comprador si el vendedor incumple el contrato de arras?
En primer lugar, sea cual sea el tipo de arras que se pactaron, el comprador deberá exigir al vendedor lo que corresponda enviando un burofax en el que le informe de las consecuencias de su incumplimiento, o de las consecuencias de su desistimiento, en el caso de las arras penitenciales.
Si después de la comunicación por burofax, el vendedor continúa sin cumplir con lo que se le exige, no habrá más solución que acudir a la vía judicial e interponer una demanda ante el juzgado.
Para evitar posibles problemas en el futuro, el contrato de arras debe contener claramente todas las condiciones a las que se obliguen las partes, y especificar siempre de qué tipo de arras se trata.
Soy socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones, y cuento con una amplia trayectoria profesional de más de 25 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universidad de las Islas Baleares y abogado miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Baleares, en ejercicio desde 1993. Además, soy asesor inmobiliario adscrito al Colegio de Asesores Inmobiliarios del Colegio de Baleares.