Uso y disfrute de un proindiviso

El proindiviso se produce cuando varias personas comparten la propiedad de un bien, algo que ocurre habitualmente en el caso de las herencias, entre otros. Esta situación se regula entre los artículos 392 y 406 del Código Civil.

En este post vamos a explicar lo que hay que saber sobre el uso y disfrute del proindiviso.

¿Cómo es el derecho de uso y disfrute en el caso de un proindiviso?

En los bienes proindivisos, el derecho de uso y disfrute de de cada uno de los comuneros se concreta de la siguiente manera:

• Puede servirse del bien común, en tanto disponga del mismo según su destino y sin perjudicar el interés de la comunidad ni impedir a los demás comuneros utilizarlo conforme a su derecho (artículo 394 del Código Civil).
• Tiene derecho a obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común, pudiendo eximirse de esta obligación tan solo aquel copropietario que renuncie a su parte (artículo 395 del Código Civil).
• Tiene la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, por lo que puede enajenarla, cederla o hipotecarla, e incluso otra persona puede sustituirlo en su aprovechamiento, mientras no se trate de derechos personales. No obstante, el efecto de la enajenación o de la hipoteca respecto a los condueños se limita a la porción adjudicada en la división al cesar la comunidad (artículo 399 del Código Civil).

¿Cómo se puede ejercer el derecho de uso y disfrute de un proindiviso?

Existen distintas formas de llevar a cabo el derecho de uso y disfrute de un bien proindiviso:

Uso y disfrute por turnos

En este caso, cada comunero podrá disfrutar del bien en el turno que le corresponda, para lo que se tendrá en cuenta su cuota de participación. Por lo tanto, cuanto mayor sea la participación en el bien, se podrá disfrutar del mismo durante más tiempo.

Los comuneros tendrán que ponerse de acuerdo respecto a cómo disfrutar del proindiviso por turnos, conforme a lo establecido en el artículo 398 del Código Civil, que dice: Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.

Si no hay acuerdo entre los copropietarios respecto al sistema de turnos, será necesario acudir al juzgado para solicitar el nombramiento de un administrador.

El uso y disfrute del proindiviso por turnos es una buena alternativa, por ejemplo, cuando se trata de una vivienda que se puede utilizar como segunda residencia.

Uso y disfrute por parte de todos los comuneros a la vez

Otra opción es que los copropietarios disfruten del bien al mismo tiempo. Por ejemplo, si dos hermanos que no han formado familia propia heredan un piso y deciden convivir en él.

En este supuesto, los comuneros tendrían que respetar las limitaciones que vimos en el primer apartado. Por lo tanto:

• Ninguno podría impedir a otro el uso del bien.
• Todos tendrían que darle al bien su uso propio. Por lo que, si se trata de una vivienda, podrían vivir en ella, pero ninguno de ellos podría usarla para poner un negocio.
• Todos los comuneros tendrían que contribuir a los gastos de conservación del bien.

Uso y disfrute exclusivo por parte de un comunero

Existen distintas situaciones que pueden derivar en el uso y disfrute del bien común por parte de solo uno de los comuneros. Por ejemplo, que dos personas se divorcien y acuerden que una de ellas continúe en la vivienda familiar.

También en este caso es necesario que haya acuerdo entre los copropietarios para que uno de ellos pueda disfrutar del bien de manera exclusiva. Normalmente, será necesario acordar también otros aspectos, como que el comunero que disfrute del bien tenga que pagar una cuota por ello al resto.

Se puede llegar a un pacto de exclusión, para que no se pueda exigir la división de la cosa común durante un cierto plazo de tiempo, que no puede superar los 10 años pero se puede prorrogar por plazos iguales.

No obstante, hay que tener en cuenta que:

• Si un copropietario disfruta de la vivienda familiar por decisión judicial, siendo el cónyuge más necesitado de protección, en la propia sentencia se determinará durante cuánto tiempo podrá hacerlo (puede ser por un cierto tiempo, o bien por plazos anuales que se podrán prorrogar hasta que termine el proindiviso).
• Otra posibilidad es que uno de los comuneros disfrute de la vivienda por habérsele atribuido el uso y disfrute de la misma, después del proceso de separación o divorcio, al tener con él a sus hijos menores de edad no emancipados. La jurisprudencia ha establecido que en estos casos, se tendrá derecho a seguir en la vivienda incluso después de que los hijos hayan cumplido la mayoría de edad.
• Cuando el proindiviso proceda de una herencia, existe la posibilidad de que el testador haya decidido en su testamento el tiempo que podrá uno de los herederos disfrutar del bien proindiviso en exclusiva. Puede ocurrir, por ejemplo, que permita vivir en un inmueble a uno de sus hijos hasta que cumpla cierta edad o una condición. No obstante, no se pueden gravar los derechos legitimarios de los demás herederos, en su caso.

¿Qué ocurre si algún comunero disfruta del bien común en exclusiva sin consentimiento del resto?

Si esto ocurre, los demás copropietarios tendrán dos opciones:

Instar un procedimiento de desahucio por precario

Cuando el bien es un inmueble, se puede presentar una demanda de desahucio por precario, con el objetivo de que se celebre un juicio verbal tras el cual se acuerde que el comunero abandone la vivienda.

Solicitar una indemnización

Con independencia de la naturaleza del bien proindiviso, es posible hacer un requerimiento fehaciente para que el comunero cese en su uso e indemnice a los demás copropietarios. En el caso de los inmuebles, la indemnización puede ser igual a la renta que hubiese tenido que pagar al resto de los comuneros durante ese tiempo.

José Manuel Sierra Álvarez

Soy socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones, y cuento con una amplia trayectoria profesional de más de 25 años de experiencia.

Licenciado en Derecho por la Universidad de las Islas Baleares y abogado miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Baleares, en ejercicio desde 1993. Además, soy asesor inmobiliario adscrito al Colegio de Asesores Inmobiliarios del Colegio de Baleares.

Contacte conmigo – Más sobre mí